L'Obra Nova a Barcelona es prepara per a un 2S amb tipus d'interès a l'alça i stock a mínims

El preu mitjà a Barcelona ha assolit els 5.810 €/m² el 1S 2022 (+0,9% var. intersemestral).

A l'estudi per municipis de FORCADELL destaca Sitges (5.100 €/m²) i, per districtes, l'Eixample (8.000 €/m²).

El mercat residencial d'obra nova a Barcelona ha deixat palès al llarg dels últims exercicis que, malgrat els reptes i obstacles que se li han anat plantejant, ha mantingut la seva fortalesa gràcies a una demanda forta, activa i recurrent. Si bé els demandants no responen a un únic perfil i tenen necessitats diferents, en la seva majoria busquen promocions amb producte de qualitat, ben situades, amb acabats i prestacions d'última tendència que han estat dissenyades en pro de l'eficiència energètica i respectuoses amb el medi ambient. El sector ha continuat incorporant demanda que busca habitatge de segona transmissió i que per un cost superior, encara que no desgavellat, troba opcions òptimes o que li compensen més.

Segons l'informe elaborat per FORCADELL, la reducció de l'oferta, ja de per si mateix limitada, a causa de l'escassetat de sòl, combinada amb uns costos de construcció elevats, el retard en el subministrament de materials, la demora en la concessió de visats d'obra nova, una inflació desmesurada i uns tipus d'interès a l'alça, posen en una situació complicada tant a promotors com a possibles compradors. Uns requisits cada vegada més restrictius per a accedir al crèdit van excloent a poc a poc a demandants que busquen habitatge. “El context socioeconòmic actual, que afecta tant a nivell local com internacional, està limitant la capacitat d'estalvi i la solvència de les famílies”, manifesta Christian Gracia, director del Departament d'Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL. Si té lloc una nova recessió en la segona meitat de l'any, podria provocar que la demanda, a conseqüència d'això, optés pel lloguer, que en períodes de contracció es reivindica amb força. Si bé no s'albira un canvi de cicle en el mercat d'obra nova, el més probable és que davant circumstàncies tan complexes es produeixin uns certs ajustos que regularan el mercat per a adaptar-se al nou escenari.

Segons dades del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) referents al primer semestre del 2022, s'han visat a Catalunya 2.378.435 m², un 17,9% més que el mateix període de l'any anterior. En canvi, focalitzant a la ciutat de Barcelona, ​​les xifres indiquen una reculada del 22,67%. Tal com aclareix el COAC, aquestes xifres responen a la reactivació de projectes durant el 2021 que eren del 2020 i que s'havien quedat estancats per la pandèmia. Com que es tracta de projectes de gran envergadura previstos a la ciutat de Barcelona, ​​la comparativa semestral ofereix un resultat en negatiu precisament per aquest motiu. L'informe de mercat de FORCADELL determina que en el segment específic de l'obra nova, les xifres han resultat positives el 1S 2022 al conjunt del territori català, registrant un increment del 26,3% interanual respecte el primer semestre del 2021 i un 4,9% més en comparació amb el de 2019, abans de la pandèmia. Pel que fa als visats de rehabilitació, les xifres indiquen un descens del 4,16% el 1S 2022, suposant tan sols el 23% del total. La situació del mercat a Barcelona, ​​no només a nivell econòmic, sinó també en l'aspecte social com de respecte al medi ambient, reclama per si sola la necessitat que es promogui amb més fermesa la rehabilitació d'edificis per tal d'atendre les necessitats del planeta en quant a eficiència energètica i contribuir a reduir l'impacte del canvi climàtic.

Preus amb tendència a l'alça i una oferta que es redueix

L'evolució del preu del m² de l'obra nova a Barcelona ha registrat el primer semestre de 2022 un increment mitjà del 0,9% situant-se en els 5.810 €/m². Una oferta que s'ha continuat reduint juntament amb una demanda que s'ha mantingut elevada han pressionat els preus, els quals han evolucionat de manera desigual. A l'anàlisi per districtes a Barcelona ciutat destaca l'Eixample (6,3%) amb 8.000 €/m² de mitjana, on s'ha concentrat un volum important de promocions en rehabilitació integral. A Sant Martí, amb 5.565 €/m² (4,3% var. sem.), l'oferta ha baixat un 32%, si bé les superfícies s'han mantingut. A Sant Gervasi, l'increment també ha registrat un 4,2% amb 8.715 €/m², en aquest cas per la incorporació d'una nova promoció situada a la Via Augusta. A la resta de districtes els increments no han superat l'1,4% mentre que en altres han tingut decreixements com, per exemple, Ciutat Vella (-7%), Sants-Montjuïc (-3,8%) i Les Corts (- 2%), on l'oferta en general ha augmentat.

Per municipis, destaca l'evolució del preu a Sitges, al Garraf, que ha registrat la pujada més notable del semestre (36,5%) i ha arribat als 5.100 €/m². Sant Cugat amb 5.575 €/m² (26,7%) i Badalona amb 3.925 €/m² (11,3%) també han vist incrementat el preu del m² de manera evident. Els altres municipis analitzats per FORCADELL mostren oscil·lacions més lleus, no superiors al 5% i fins i tot en negatiu, com seria el cas de Terrassa. Tot i que les promocions que ja estaven en comercialització en aquest municipi del Vallès han incrementat en general un 4%, el preu mitjà s'ha vist condicionat per l'entrada de nous projectes amb preus més competitius i ha donat lloc al -5,2% intersemestral.

El desenvolupament de l'economia a la 2a meitat de l'any serà clau per determinar si el 1S 2023 es podrà reprendre la tendència positiva amb què el sector va tancar l'exercici 2021. “Promotors i empreses del sector uneixen forces per esquivar el combinat de dificultats – normatives, financeres i de subministraments – que no permeten assolir el volum d'oferta que la demanda requereix actualment”, conclou Christian Gracia.