03/08/18

L'impacte de l'e-commerce transforma els models de negoci del retail

  • Segons l'Informe de Locals Comercials del 1S 2018 de Forcadell, l'e-commerce es consolida com el dinamitzador per excel·lència del sector.

  • L'evolució dels preus, tant en venda com en lloguer, ha estat moderada al llarg de la primera meitat de l'any, mentre que la disponibilitat, per la seva banda, s'ha mantingut molt baixa, especialment a les primeres línies.

  • L'e-commerce ha suposat una eina clau en l'evolució del sector després de la sortida de la crisi, tant amb el que respecta a l'enfocament dels models de negoci com en nous formats comercials de grans i petits operadors. L'especialització d'activitats, que ha donat lloc a la proliferació de comerços de proximitat, és un clar exemple d'aquesta transformació.

DEMANDA

Segons l'informe de Forcadell, el retail a Barcelona manté la tendència positiva dels últims exercicis amb l'e-commerce com a fil conductor de la transformació i el creixement del sector. La ciutat de Barcelona es manté com un de les destinacions preferides per a les marques -tant locals com a internacionals- on situar els seus establiments i prova d’aquesta tendència és el creixement intersemestral de la demanda de fins a un 33%; es tracta del 6è increment consecutiu d'aquest indicador. L'Índex de Confiança del Consumidor (CIS-ICC) ha mostrat també una evolució positiva en el mes de juny aconseguint els 107 punts, xifra lleugerament superior a la registrada en el mateix període del 2017 i la més alta dels últims 10 mesos.

La tendència d'especialització que viu el sector retail, tal com apunta la consultora Forcadell, s'ha accentuat en els últims exercicis, donant lloc a una proliferació de comerços de proximitat: especialment a Alimentació, Restauració i Moda. Aquestes línies de negoci demanden principalment locals de superfícies inferiors als 200m². Al llarg del 1S 2018 s'ha observat un auge d'operadors -que fins ara només comercialitzaven digitalment- que han demandat locals comercials per establir un punt de suport físic al seu negoci, exposar els seus productes i aportar prestigi a la marca. Segons Forcadell, aquesta demanda està exigint immobles de qualitat amb bona ubicació, majoritàriament a 2es línies. També s'ha observat un canvi de tendència en operadors que fins ara se situaven en establiments multimarca i estan demandant locals a peu de carrer de superfícies reduïdes.

Per sectors, Restauració és el que més creix, recolzat pel turisme que rep la ciutat de Barcelona. Aquest sector està innovant amb nous formats i al 1S 2018 ha inaugurat la seva primera pop-up a Barcelona (La Maquinista – Miss Saigon). Serveis és el sector que planteja majors perspectives de creixement. A Oci, destaca la popularització i expansió del fenomen scape rooms, que ha passat de 44 locals en el 1S 2017 a Barcelona a superar el centenar en el 1S 2018. El sector Llar està reduint el nombre d'operadors, en detriment d'aquelles marques que només es diferenciaven pel preu.

D'altra banda, segons dades de Forcadell, l'increment intersemestral de la demanda de locals en venda ha estat de fins a un 145%. L'evolució d'aquest indicador posa en evidència la creixent intencionalitat de compra que registra la capital catalana provinent essencialment d'inversors, que representa el 90% de les demandes. L'altre 10% correspon a usuaris finals. 

DISPONIBILITAT DE LLOGUER

De les dades de Forcadell del primer semestre de 2018 s'extreu que la ciutat de Barcelona no està absorbint la totalitat de la demanda que registra a primeres i segones línies a causa de la falta d'espais. La poca disponibilitat de locals comercials a prime està provocant que a algunes vies comercials el preu de lloguer sigui superior a la facturació del negoci. La 2ª Línia, que ha registrat un descens de locals disponibles en el 1S 2018, ha tingut a l'e-commerce com a principal dinamitzador. Cal destacar el dinamisme que està presentant la 3ª Línia en els últims exercicis, factor que s'està traduint en un increment de les rendes. La disponibilitat de locals en lloguer a prime tan sols suposa un 11% de l'oferta total del mercat.

DISPONIBILITAT EN VENDA

Forcadell destaca al seu informe del 1S 2018 que la disponibilitat de locals en venda s'ha mantingut sota mínims a primeres línies al llarg de l'1er semestre de 2018. Els propietaris d'aquests locals prefereixen no plantejar-se la venda dels mateixos avui dia ja que, si bé les rendibilitats no són tan elevades com a altres zones, preval el prestigi de la ubicació de les seves propietats. D'acord amb això, els propietaris estan optant per mantenir-se a l'espera de l'evolució del mercat mantenint el seu patrimoni.

L'alta disponibilitat de locals en venda a la 4a Línia i l'estancament que estan presentant alguns productes està provocant un auge de locals comercials que estan sent objecte d'estudi per fer canvi d'ús a habitatges o per enfocar-los al sector logístic transformant-los en trasters urbans i en centres logístics de proximitat.

PREUS DE LLOGUER

L'informe del 1r semestre de 2018 de locals comercials de Forcadell destaca que l'increment de les rendes a la primera meitat de l'any ha estat moderat a gairebé totes les línies, seguint la tendència del 2S 2017. Les variacions intersemestrales han estat majors a la 2a i 3a línia, a causa del dinamisme que han registrat en els 2 últims semestres propiciat per la baixa disponibilitat a prime. Per al 2S 2018 s'espera que les rendes de locals en lloguer registrin increments moderats a gairebé totes les línies, sent la 3a la que presenta un marge més ampli de creixement.

PREUS DE VENDA

Segons la consultora Forcadell, l'evolució dels preus de locals en venda manté la tendència de moderació registrada en el 2S 2017. Així com al 1er semestre de 2017 es van registrar variacions intersemestrales d'entre un 8%-12%, en els primers 6 mesos de 2018, els increments no han superat el 3%, evolució similar a la qual s'espera per la 2a meitat de l'any. Els inversors que demanden locals en venda estan optant per aquells que ja tenen inquilí amb l'objectiu d'obtenir una rendibilitat de l'actiu immediata.

MERCAT D'INVERSIÓ

Entre les operacions més destacades del 1S 2018 recollides a l'informe de Forcadell es difuminen 2 focus d'inversió: els locals comercials a peu de carrer –flagships stores o locals agrupats en carteres immobiliàries- i els centres comercials. Els protagonistes de la inversió en retail han estat principalment grans fons d'inversió, la majoria d'ells internacionals. A les operacions d'inversió de major envergadura, s'ha observat que la rotació de producte s'està produint entre els mateixos players, en detriment de la incorporació de nous actors. En els últims exercicis s'ha observat una tendència en grans operadors de retail que s'estan animant a obrir societats patrimonials i comprar, a través d'aquestes, els locals en els quals s’hi ubicaben en règim de lloguer.

EVOLUCIÓ DEL MERCAT

Segons l'informe de Forcadell, en línia amb la tendència dels últims anys, al 1er semestre de 2018 el retail s'ha mantingut com el sector més atractiu per a la inversió immobiliària a Espanya i el que ha captat major volum d'inversió en termes patrimonials, acumulant gairebé el 40% de la inversió terciària. El bon moment que travessa el mercat fa preveure que en el 2018 s'aconsegueixin les xifres obtingudes en el 2017 (prop dels 4.000M€ a Espanya).

Les rendibilitats continuen sent atractives, sobretot a 2es i 3es línies, amb yields d'entre el 4-6%. Els inversors no només estan apostant per la promoció de centres comercials, sinó també per la remodelació d'aquests tipus de projectes que incloguin més oci i on es posi en valor l'experiència del client. Els parcs comercials, en canvi, encara no han disparat el seu atractiu però presenten perspectives de creixement a llarg termini.

PERSPECTIVES

Tal com indica Forcadell al seu informe de mercat, el sector retail viu un cicle d'expansió econòmica que data des del 2015. Les perspectives de desenvolupament pel 2018 són molt sòlides i positives i giren entorn de les noves tendències que l'auge de la digitalització segueix dibuixant en els hàbits de consum i en l'estructura, formats i activitats del comerç minorista. Pel 2018 s'espera continuïtat en el cicle d'expansió econòmica, amb lleugers increments a les rendes a prime i estabilitat a les rendibilitats.

;