10/10/19

Les oficines lideren la inversió immobiliària al 1r semestre del 2019

  • Segons detalla l'informe de Forcadell, el dinamisme del teixit empresarial de Madrid i Barcelona, els indicadors macroeconòmics i els fonamentals del mercat immobiliari espanyol continuen situant a totes dues ciutats entre les principals destinacions d'inversió del sud d'Europa.

  • L'informe destaca un canvi de tendència: en els 2 últims anys la prestació de serveis i l'experiència de l'usuari s'han situat a la diana dels nous projectes d'inversió immobiliària.

Després d'un 2018 marcat per xifres rècord en el sector immobiliari tant en superfície contractada com en volums d'inversió, en els primers sis mesos del 2019 la inversió professional ha mantingut un ritme positiu a nivell estatal, que ha estat liderat pel mercat d'oficines. El mercat d'inversió es troba en una etapa madura del cicle expansiu: amb xifres de contractació rècord, bons nivells d'inversió, increments de preus cada vegada més moderats i rendibilitats estables, situació que exigeix a l'inversor d'aguditzar la cerca i l'especialització per a trobar les cada vegada més difícils oportunitats.

Els principals protagonistes del mercat continuen sent els fons d'inversió i socimis, que han copat en el primer semestre del 2019 més del 70% del capital invertit. Per ubicació, la majoria dels inversors segueixen concentrats a Madrid i Barcelona, encara que també s'ha registrat en els últims mesos un creixent interès per altres nuclis d'Espanya com Balears, Saragossa, Màlaga, Sevilla, València, entre d’altres.

L'evolució del sector immobiliari al llarg del 2018-2019 s'ha vist marcada per una tendència d'especialització i per la convicció que la prestació de serveis i l'experiència de l'usuari són dos ingredients clau per a l'èxit d'un negoci, tant en oficines -especialment en el coworking-, com en el retail, en les residències d'estudiants i de la tercera edat i en el nouvingut coliving. En la mateixa línia, firmes de patrimonials i fons d'inversió estan adaptant els seus projectes al nou usuari, influenciat pels hàbits de consum de la generació millenial-, fet que està propiciant nous formats, la renovació de projectes i la promoció de nous.

SECTORS D'INVERSIÓ

Oficines

El sector oficines s'ha vist impulsat per l'elevat dinamisme empresarial de Madrid i Barcelona i ha registrat en el 1r semestre de l'any un volum d'inversió de prop de 2.000 M€, xifra que gairebé aconsegueix l'obtinguda en la totalitat del 2018. Madrid ha acaparat la meitat del volum invertit mentre que Barcelona ha captat 600 M€. El capital estranger ha continuat sent el principal motor del mercat d'inversió d'oficines i ha protagonitzat més d'un 80% de la inversió registrada en el 1S 2019. Els fons d'inversió han continuat sent el principal motor del mercat, però cal destacar l'activitat de family offices i petits inversors, que ha estat molt dinàmica en els 2 últims exercicis i s'ha enfocat principalment en la compra d'oficines de superfícies de fins a 1.000 m².

En línia amb la tendència del 2018, l'activitat inversora en el mercat d'oficines ha seguit enfocada en la primera meitat de l'any en la promoció de nous edificis i la compravenda de carteres. En aquest segon camp, els fons d'inversió estan, d'una banda, duent a terme processos de desinversió amb edificis considerats poc estratègics o amb els quals han tancat el cicle d'inversió i, per un altre, reformant els acabats d'adquirir i dotant-los de serveis per a revaloritzar l'immoble. Segons destaca la consultora, en línia amb la seva evolució al llarg del 2018, els espais de coworking s'han continuat apoderant d'una part de les promocions de noves oficines.

Sector logístic

Els bons indicadors macroeconòmics, l'auge de l'e-commerce i la salut del mercat immobiliari han propiciat que el sector logístic hagi conclòs la primera meitat del 2019 amb bones xifres d'inversió a nivell estatal (que superen els 500 M€) i amb un important pipeline que fa preveure que en el 2019 s'aconsegueixi o superi el volum d'inversió obtingut en el 2018. A més dels dos principals mercats immologístics d'Espanya, Madrid i Barcelona, destaca el creixement i la projecció de la ciutat de València tant per la seva ubicació com per l'oferta de noves plataformes logístiques que presenta la ciutat. La baixa taxa de disponibilitat de producte logístic a la Primera Corona de Madrid i Barcelona ha continuat afavorint l'activitat promotora que, animada per l'atractiu de les rendibilitats –comparades amb altres sectors més tradicionals-, ha continuat posant el focus en el sòl logístic per a promoure nous projectes.

Retail

Els centres comercials continuen desafiant al declivi que han viscut als EUA i mantenen a Espanya el seu recorregut a l'alça amb l'experiència del client en el punt de mira per a aconseguir l'èxit. De fet, fins al 2021 es preveuen fins a 17 inauguracions de centres comercials en tot l'Estat de les quals 4 tindran lloc a la comunitat autònoma d'Andalusia i 3 a la de Madrid.

Els grans fons d'inversió i les patrimonials d'operadors de retail han continuat sent els grans protagonistes del mercat d'inversió en locals i centres comercials durant el 1S 2019. El seu interès s'ha mantingut enfocat en l'adquisició de locals comercials situats en high street de les principals ciutats d'Espanya, malgrat l'escassetat de producte disponible a prime. Destaca, no obstant això, l'increment d'inversors particulars que, veient que les rendibilitats del retail són més atractives que les del mercat residencial, estan buscant locals situats a segones línies (6-6,7%) que impliquin una inversió d’entre 0,5 i 1,5 M€.

Hospitality

L'activitat inversora del sector hoteler s'ha enfocat en el primer semestre de l'any principalment en operacions de compravenda i no tant en noves promocions o reformes. Davant la pujada de preus del sector hoteler a les principals destinacions turístiques d'Espanya com Madrid, Barcelona, les Illes Balears i a Andalusia la Costa del Sol, la inversió hotelera s'ha anat desplaçant a poc a poc cap a altres mercats espanyols com Saragossa, Alacant, Còrdova i Granada i a zones de costa menys consolidades internacionalment com Almeria, Cadis i Alacant. La moratòria de noves llicències a la capital catalana ha provocat que la ciutat de Barcelona hagi estat descartada dels plans dels inversors per a actius hotelers. De fet, durant el primer semestre del 2019 no s'ha registrat cap operació de compravenda en el sector hoteler a Barcelona. Els grans fons d'inversió, no obstant això, conscients de l'alt atractiu turístic de la ciutat, han desplaçat els seus projectes a l'Àrea Metropolitana de Barcelona, concretament a L'Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Adrià del Besós, El Prat de Ll. i Cornellà de Ll.

Els inversors, en la seva cerca per aconseguir majors rendibilitats, continuen estudiant i intentant aplicar la fórmula del coliving encara que fins al moment el seu pes en el mercat immobiliari és encara anecdòtic. S'espera que al llarg dels 2 pròxims exercicis comenci a tenir més protagonisme al sector degut a les promocions que s'han començat a desenvolupar o idear en el 2019.

Residencial

La inversió en actius residencials continua captant un elevat interès inversor -tant per part de professionals com de particulars- a causa de l'evolució del mercat de lloguer, a l'atractiu de les rendibilitats i al marc macroeconòmic d'Espanya, que acumula 23 trimestres consecutius de creixement.

Cal destacar que l'habitatge com a actiu d'inversió no està tenint la mateixa evolució a tota Espanya: mentre algunes ciutats ja han començat a moderar els increments en els preus, unes altres encara mostren un recorregut a l'alça. El mercat d'obra nova, per la seva part, ha evidenciat en l'últim semestre un alentiment en el procés de comercialització de les promocions malgrat que el ritme d'operacions no s'ha detingut: en el 1S 2019 s'han tancat un 7% més de compravendes d'habitatge nou que en el 1S 2018. Davant l'alentiment dels processos de venda, les grans promotores han començat a posar l'ull en el build-to-rent, amb el que no cessaran els ritmes de construcció però destinaran el producte d'obra nova al lloguer. És el cas de Metrovacesa, Via Célere, Aedas, Corp i ASG homes.

;