Segons l'Informe de Mercat d'Obra Nova de FORCADELL, al 4T 2020 la demanda que havia quedat estancada i que havia intentat accedir al mercat entre març i setembre va poder finalment canalitzar la seva compra.
Els preus dels habitatges d'Obra Nova han patit ajustos en major o menor mesura al llarg de l'any, conseqüència directa de l'alentiment en els ritmes de venda i sobretot per la incertesa a curt i mig termini.
Tal com es recull a l'Informe de Mercat d'Obra Nova de FORCADELL, la irrupció de la pandèmia al març de 2020 va significar un punt d'inflexió en el desenvolupament del mercat d'Obra Nova, el qual gaudia d'una clara etapa d'estabilitat i equilibri des de 2014. El sector residencial, tant en lloguer com en venda de 2a mà, ha notat de manera evident els canvis de comportament de la demanda, la fluctuació d'estoc d'habitatge disponible i les oscil·lacions dels preus. L'Obra Nova, en canvi, ha resistit molt millor els perjudicis de la pandèmia. “La demanda és recurrent, resilient i en constant regeneració i, encara que no es pot estandarditzar un perfil únic dominant, en la majoria de casos aquesta demanda es genera per reposició, la qual busca principalment la millora en els acabats, l'eficiència energètica, i la possibilitat de vincular a l'habitatge plaça de pàrquing, traster i zones comuns amb serveis”, destaca Christian Gracia, Director d'Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL.
Part de la demanda d'Obra Nova prové del mercat de lloguer, fet molt destacable perquè “no només la reposició alimenta aquest mercat, sinó que també torna el traspàs des del règim de lloguer al de propietat i la creació de noves llars. Això sí, amb moltes dificultats perquè les condicions d'accés (20% de l'import de compra més despeses), continuen sent una barrera infranquejable per a moltes llars”, assenyala Christian Gracia. És important destacar també que al 4rt trimestre de 2020 es va donar sortida a la demanda que havia quedat estancada i que havia intentat accedir al mercat entre març i setembre però que no va poder fer-ho per la paralització del mercat arran de la Covid-19.
La prolongació de la pandèmia i la incertesa econòmica derivada de la mateixa han incidit en la planificació dels desenvolupaments previstos per part de totes les promotores, donant lloc a la cancel·lació de projectes residencials, donat que l'increment accentuat del risc posava en dubte la seva viabilitat. De l'Informe de FORCADELL se’n desprèn també que, a nivell d'estoc i en aquest context, les promotores han hagut de gestionar l'increment de ‘cues de promoció’, és a dir, les darreres unitats pendents de venda i que els promotors es veuen obligats a rebaixar-ne de manera considerable el preu per a donar-los sortida.
A Barcelona ciutat, mesures associades al sector com la destinació del 30% de les noves promocions iniciades a VPO, juntament amb el context pandèmic han donat lloc, a més, a un important descens en la superfície visada d'Obra Nova residencial el 2020, la qual cosa retorna el sector residencial a nivells de 2014. Aquest complex marc socioeconòmic ha desviat temporalment l'interès inversor cap a la tramitació de visats d'Obra Nova al sector oficines, especialment al 22@, a l'espera que l'estabilitat torni al residencial multifamily, un actiu refugi d'inversió recurrent.
L'oferta de sòl, essencial pel plantejament de nous desenvolupaments, ha continuat mantenint la mateixa situació que en els anys anteriors. És a dir, sí que hi ha sòl però aquest no està situat a les zones on hi ha demanda, com són els nuclis urbans i els seus voltants. Christian Gracia, Director d'Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL, recorda a més, que “continua sent un fet la impossibilitat d'alinear l'interès dels propietaris de sòl, generalment particulars amb altes expectatives, amb la dels compradors (promotors professionals), per la qual cosa el mercat de sòl es troba pràcticament paralitzat”.
Els preus d'Obra Nova han patit ajustos en major o menor mesura al llarg de l'any, conseqüència directa de l'alentiment en els ritmes de venda i sobretot per la incertesa a curt i mig termini. FORCADELL assenyala que a tancament de l'exercici 2020, Barcelona ciutat ha situat el seu preu mitjà en els 5.560 €/m², la qual cosa ha suposat una variació interanual del -5,18%, a conseqüència de l'alentiment en els ritmes de comercialització i la inestabilitat econòmica i social. Es preveu que aquests ajustos generalitzats en els preus de venda tornin a donar entrada al mercat als inversors.
D'altra banda, l'Informe destaca també la reducció del gap de preu entre els actius d'Obra Nova i de segona mà, tenint en compte la diferència de característiques que aporten els primers respecte dels segons. Per controlar l'oferta i que la cartera en venda mantingui els nivells de preu, les entitats financeres han apostat per aplicar criteris encara més restrictius en la concessió de crèdits promotor, sent exigides prevendes del 40% a primeres residències i del 50% a segones residències. Els criteris imperants són la prudència i el control de riscos per tal de salvaguardar el present i el futur del sector de tal manera que només puguin iniciar-se promocions que compleixin amb un % mínim de prevendes.
Encara que el mercat d'Obra Nova continuarà mantenint la seva quota de demanda estable, el comportament discorrerà al llarg del 2021 paral·lel a l'evolució de la pandèmia i de les seves repercussions econòmiques i socials. El volum d'ingressos i la capacitat d'estalvi de les famílies, en molts casos, s'ha vist seriosament minvat pels ERTO i la desocupació. La precarietat laboral resultant pot convertir-se en crònica a moltes llars, la qual cosa comportarà la seva expulsió del mercat de compra d'habitatge, tant de 2a mà com d'Obra Nova. Aquest escenari repercutirà de manera directa en el lloguer, el qual veurà augmentada la seva quota percentual dins del sector.
D'altra banda, el Build to Rent es convertirà en actor protagonista del mercat perquè atendrà una demanda en constant creixement, aportant un producte nou i de qualitat. En els últims deu anys, una de cada dues noves llars que s'ha format ha optat pel lloguer, la qual cosa suposa al voltant de 70.000 nous residents en aquest règim cada any. En aquest sentit, “es preveu que el BTR incrementi notablement els seus projectes al llarg del 2021, amb un creixement estimat d'entre el 15% i el 20% gràcies a l'interès inversor en aquest sector”, conclou Christian Gracia, Director d'Inversió, Sòl i Obra Nova de FORCADELL.
Anterior