Després de la derogació del Reial Decret Llei que modificava la llei d'arrendaments realitzada al gener, el Govern ha tornat a aprovar i publicar al Boletín Oficial del Estado un nou decret llei amb mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer. Es tracta, per tant, del segon decret sobre la llei d'arrendament que impulsa el mateix govern en un període de temps molt curt: el primer el 15 de desembre i derogat el 24 de gener, i el segon aprovat el passat 1 de març.
Tots aquells contractes signats a partir de tal data, estan afectats pels els canvis introduïts en el nou decret i, com no existeix retroactivitat, aquells signats amb anterioritat estan exempts de complir amb la nova llei i han d'atendre el règim jurídic anterior. Ha de tenir-se en compte que, tal com va passar amb l'última versió del decret, aquest haurà de ser ratificat al Congrés dels Diputats en el període d'un mes. En el supòsit de no aconseguir la seva convalidació, el procés conclouria de nou amb una anul·lació d'aquest.
Destaquem els 8 principals canvis que inclou la nova llei d'arrendament:
Durada del contracte de 3 a 5 o 7 anys
Igual que en el decret anterior, la nova normativa amplia la pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer de tres a cinc anys, en el cas de tractar-se d'una persona física. Si l'arrendador és una persona jurídica, la durada mínima ha de ser de 7 anys.
La nova normativa inclou, a més, que si una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria, cap de les parts s'ha pronunciat sobre aquest tema, el contracte es prorrogarà durant tres anys més (pròrroga tàcita). Segons Alex Vázquez, director del Departament d'Administració de Lloguers de Forcadell, “en principi, l'objectiu d'aquesta norma és aconseguir una major estabilitat per a l'arrendatari, sense oblidar que per contrapartida aquesta ampliació pot jugar en contra seva: fins ara els propietaris estudiaven les rendibilitats per un termini de 3 anys i, podien acceptar ofertes a la baixa perquè sabien que en 3 anys s'extingia el contracte i podien renegociar a l'alça o col·locar de nou el pis en el mercat. Amb aquesta nova llei, s'analitzaran minuciosament les rendes perquè allò que cobrin avui serà el mateix que cobrin dins d'un període de 5 o 7 anys, amb actualitzacions de l'IPC.”
Com a novetat, en el cas que el propietari vulgui recuperar l'habitatge durant la durada del contracte, aquesta voluntat ha de quedar “expressament recollida en el contracte de lloguer”, tal com es detalla en el Reial decret llei.
Garantia màxima de 2 mesos
La quantia màxima que un propietari pot exigir a l'arrendatari està fixada per la nova normativa en 2 mesos, tal com recollia l'últim decret derogat. Encara que aquesta normativa, de nou, cerca protegir a l'inquilí de garanties abusives, segons A. Vazquez, “el perill d'aquesta mesura és que pugui perjudicar aquells inquilins que no puguin demostrar uns ingressos periòdics o una estabilitat laboral perquè, en molts casos, quan això succeïa, el propietari acceptava llogar el pis a canvi d'ampliar les garanties. Per a evitar possibles problemes, el propietari potser desestima amb més facilitat a aquest candidat”.
Nou límit en els increments anuals de les rendes
Una de les principals novetats que recull la nova normativa és la limitació de la pujada de la renda anual sobre la base de l'evolució de l'índex de Preus de Consum (IPC). Les revisions anuals del preu de lloguer deuran per tant tenir com sostre l'IPC.
Augment del termini de preavís a quatre mesos
El termini de preavís per a donar per extingit el contracte s'ha ampliat a 4 mesos per a l'arrendador i 2 mesos per a l'arrendatari. Aquest nou punt que recull el decret de març i que no s'havia contemplat en l'anterior aporta, d'una banda, un major marge de maniobra a l'inquilí però per l'altre, exigeix una major anticipació al propietari.
Les despeses de comercialització a càrrec de la persona jurídica
Una altra novetat que aporta la nova normativa és que, en cas que l'arrendador sigui una persona jurídica, aquest ha de fer-se càrrec de totes les despeses que comporti la comercialització de l'habitatge i la formalització del contracte, quedant prohibit pactar el contrari amb l'arrendatari. “Cal tenir en compte –explica Alex Vazquez- que avui dia té la mateixa consideració, en matèria de lloguer, una societat que tingui un únic habitatge que una altra que pugui tenir 15.000 i, aquest punt, afectaria de la mateixa manera a ambdues”.
La fi dels desnonaments oberts
Tal com recollia el decret anterior derogat al gener, davant procediments de desnonaments se li haurà de comunicar de manera sistemàtica als serveis socials perquè aquests puguin analitzar les possibles situacions de vulnerabilitat. Però com a novetat, la nova normativa obliga a aclarir el dia i hora exactes en els quals es realitzarà, amb el que s'acabarà amb els anomenats desnonaments oberts.
Lloguer de pisos turístics
Fins ara es necessitava la unanimitat dels veïns per a prohibir el lloguer turístic d'un pis pertanyent a una comunitat de veïns. Amb la nova normativa amb una majoria qualificada (3/5) es pot limitar l'habitatge d'ús turístic o assignar-li un una quota major en les despeses comunitàries.
Pagament de l'impost de Transmissions
Fins a dia d'avui, els contractes d'arrendament estaven subjectes al pagament del ITPAJD (Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats). El pagament d'aquest impost (un 0,5% de l'import del lloguer) anava a càrrec de l'inquilí. Amb la nova normativa, els inquilins estan exempts de pagar el ITPAJD.
Anterior