02/03/18

La inversió immobiliària professional a Espanya es manté en xifres històriques superant els 13.500M€

  • Segons el nou Informe del Mercat d’Inversió del 2n semestre de 2017, Espanya és el 4t país que capta més volum d’inversió immobiliària de la UE. La llista l’encapçalen Alemanya, França o, fins que es faci efectiu el Brexit, Regne Unit.

  • A l’any 2017 Espanya ha seguit enfortint el seu atractiu per a inversors immobiliaris d’arreu del món. Tendència que es preveu que tingui continuïtat al 2018.

  • L’Informe d’Inversió Nacional de Forcadell destaca el gran dinamisme que ha tingut l’activitat inversora al llarg del 2017. El volum d’inversió registrada en el 2017 supera els 13.500M€ tot i que no assoleix les xifres obtingudes al 2016, 14.000M€.

Europa segueix presentant-se davant del món com un escenari ideal en el qual desenvolupar plans de negoci degut als fundamentals dels mercats de les principals capitals europees: moneda estable, tipus d’interès baixos, alts nivells d’activitat econòmica, context d’estabilitat socioeconòmica i previsió de creixement, entre molts d’altres. Dins el marc europeu, Espanya es manté com un dels països més atractius per a la inversió immobiliària, sent el 4t país que capta més volum d’inversió de la UE. La llista l’encapçalen Alemanya, França o, fins que es faci efectiu el Brexit, Regne Unit. De cara al 2018, es preveu que la captació de fons s’incrementi notablement, creixement previsiblement superior a l’esperat per a la Unió Europea. En consonància amb la UE, s’observa a Espanya una tendència en l’estructuració de les operacions cap a formes més complexes: tant en número d’actors que intervenen com en termes mercantils. Per altra banda, es constata que els actors estan augmentant la capacitat d’inversió.

Els experts de Forcadell apunten que Madrid i Barcelona han concentrat més del 85% del capital invertit a Espanya al 2017. El context sociopolític de Catalunya no ha paralitzat operacions en cap cas. No obstant, ha donat lloc a una diversificació o repartiment de la inversió per les principals ciutats de l’Estat.

SECTORS D’INVERSIÓ

OFICINES

Segons l’Informe d’Inversió de Forcadell, els edificis d’oficines s’han convertit en actius rellevants en el mercat d’inversió professional a Europa. Les bones perspectives que dibuixen els indicadors macroeconòmics i els fundamentals del mercat d’oficines d’Espanya han convertit en els 2 últims anys a Madrid i Barcelona en destinacions preferents per a Socimis i fons internacionals. De fet, ambdues ciutats han concentrat el 95% del volum invertit en oficines el 2017, que ha assolit els 2.455M€. Mentre que en el 1S 2017 la capital catalana ha superat a Madrid en número de transaccions d’edificis d’oficines i volum d’inversió total, al 2n semestre ha estat Madrid la ciutat que ha liderat el rànquing d’inversió nacional. L’augment de la contractació, el bon ritme d’absorció d’espais i la reducció de la taxa de disponibilitat han pressionat les rendes a l’alça, que acumulen 5 anys de creixement. Les rendibilitats, en canvi, s’han mantingut a casi totes les zones amb l’excepció de la 3a línia de Madrid, que ha registrat un augment. Les rendibilitats a prime giren entorn el 4,25% a Madrid i el 5% a Barcelona.

L’informe posa de manifest que cada vegada més inversors exigeixen una categoria mínima de qualificació donat que s’ha convertit en un requisit imprescindible per a les empreses a l’hora d’instal·lar-se a un nou espai de treball. Per aquest motiu i per l’obsolescència de bona part del parc d’oficines tant al centre de la ciutat com a les afores, fons internacionals s’han especialitzat en la rehabilitació d’aquest tipus d’actius.

INDUSTRIAL – LOGÍSTIC

El sector industrial-logístic es manté com el que ofereix una rendibilitat més alta des del punt de vista de la inversió patrimonial, tot i tenir les rendes més baixes per m2. Aquesta tendència, consolidada també a la resta d’Europa, s’empara en el baix rendiment del capital inicial a invertir comparat amb altres actius immobiliaris. A la 1a Corona les rendibilitats continuen comprimint-se, mentre que a la 2a i la 3a encara s’aprecien lleugers augments. Les bones xifres de contractació i l’escassetat de producte pròxim als principals nuclis urbans estan impulsant la transformació del sòl i nous desenvolupaments. L’interès dels inversors en projectes de promocions es centra principalment en la construcció de naus logístiques amb superfícies compreses entre els 3000m2 i els 50.000m2 per a destinar-les al lloguer.

Els inversors professionals, no obstant, mostren una actitud més continguda a l’hora d’invertir en actius industrials degut a la complexitat que presenten en comparació amb els logístics pel que  fa a normativa, construcció, obsolescència i demés riscos propis del sector.

RETAIL

Segons l’informe de Forcadell, els locals a peu de carrer juntament amb els centres comercials s’estan consolidant cada vegada més com productes de gran interès per als inversors. La inversió en retail ha tancat el 2017 mantenint les xifres rècord obtingudes el 2016 (4.000M€) tant en volum invertit com en número d’operacions. Això es deu principalment al pes que han tingut els centres comercials al còmput anual.

Mentre als Estats Units els centres comercials viuen la seva major epidèmia, a Espanya aquest format comercial manté i veu créixer la seva fortalesa i l’interès dels inversors. En el 2n semestre de 2017 s’han inaugurat 4 nous centres comercials a Espanya (a Barcelona, Madrid, Gran Canària i Melilla) i, de cara al 2019, es calcula que s’obriran 19 centres més. En l’últim exercici s’ha constatat el creixent interès de Socimis i demés fons d’inversió nacionals i internacionals per la transacció, gestió i remodelació d’aquest tipus d’actius.

Els experts de Forcadell destaquen que les rendes dels locals comercials han incrementat mentre que les rendibilitats a prime s’han mantingut per sota del 3% a Madrid i Barcelona. Les rendibilitats a ambdues ciutats han presentat la mateixa tendència de compressió que viu el retail a la resta de capitals europees, conseqüència dels alts nivells de demanda inversora. Els parcs de mitjanes en canvi mantenen rendibilitats més altes i aconsegueixen generar perspectives d’ampli recorregut de creixement, fet que els converteix en un actiu molt atractiu per a promotors i inversors. Pel que fa als supermercats, cada vegada s’estan tancant més operacions de lloguer i de tipus ‘claus en mà’.

HOSPITALITY

Segons l’Informe de Forcadell, la inversió hotelera ha marcat un nou rècord al 2017 assolint un volum d’inversió proper als 4.000M€. La bona marxa del sector hoteler espanyol (82 milions de turistes el 2017) ha mantingut l’interès inversor, concentrat geogràficament a la Costa Brava, Costa del Sol, Palma de Mallorca, Canàries, Madrid i Barcelona, tot i les restriccions administratives en la concessió de llicències. Madrid ha registrat al llarg del 2017 un elevat volum de demanda i d’inversió, sobretot en operacions de reconversió d’immobles a ús hoteler, fet que ha provocat una reducció de la rendibilitat a prime. Les residencies d’estudiants han despertat l’interès inversor de grans players, tant nacionals com internacionals. L’interès en aquest tipus d’actius s’ha centrat en la compra de sòl per al desenvolupament de noves residències, en la rehabilitació d’immobles i/o canvis d’ús. S’estan consolidant fons d’inversió especialitzats tant en hotels urbans com vacacionals, així com residències d’estudiants i geriàtrics.

RESIDENCIAL

La inversió professional residencial a Espanya ha obtingut un volum d’inversió al 2017 superior als 3.000M€. La xifra confirma el repunt de la promoció residencial, que va iniciar la seva fase de reactivació el 2016 i no havia registrat un nivell d’activitat tant alt des del 2008. Aquest sector es caracteritza per tenir 2 tipus d’inversió: la patrimonial i la promotora amb valor afegit. Actualment existeix una demanda elevada en ambdues modalitats, sent gran part de la demanda promotora d’origen estranger i la patrimonial de tipus local.  

L’habitatge com a actiu d’inversió consolida el seu atractiu degut al creixement continuat de les rendes i a la revaloració que ha viscut aquest tipus d’immoble. Els inversors han concentrat el seu interès en actius ubicats a les àrees metropolitanes de Madrid, Barcelona, València, Sevilla i Bilbao. A més, les rendibilitats han experimentat petits increments, sobretot a 2es i 3es Línies.

SOLARS

Els solars han tornat a ser un bé cobejat per a la inversió professional per a tots els usos quan havien estat el producte més menyspreat des de l’esclat de la crisi a finals del 2007. A partir del 2016 aquesta tendència va canviar degut a la davallada de preus del sòl, a l’interès de les entitats bancàries per desfer-se dels actius tòxics, al tipus d’interès baixos i al repunt de l’economia espanyola. Els solars més demandats per inversors en el 2S 2017 han sigut d’ús residencial, seguits dels d’ús industrial i logístic. Els inversors han mostrat un clar interès per sòls finalistes que permetin un retorn en 3 o 4 anys com a màxim. En residencial, les grans promotores busquen una edificabilitat mínima de 60 habitatges i les petites i mitjanes d’entre 20 i 30. Bona part de les compravendes de solars residencials les han realitzat fons d’inversió sense finançament bancari. A industrial, els solars més buscats han sigut per al sector logístic, a la 1a i 2a Corona de Madrid i Barcelona. A oficines, el 22@ a la ciutat Comtal segueix sent la principal reserva de sòl del sector per edificis d’alta qualitat i sostenibles.

ACTORS DE MERCAT

Les Socimis han tancat el 2017 en plena fase alcista. L’informe destaca que el número d’aquest tipus de societats no para d’augmentar i al llarg de l’últim any s’ha produït una tendència cap a l’especialització. Els fons internacionals han redoblat l’aposta per societats espanyoles de tots els sectors. L’estoc immobiliari està concentrant-se paulatinament en menys fons d’inversió. Els actors de mercat tendeixen a fusionar-se, fet que els permet augmentar la capacitat d’inversió i optar a majors rendibilitats. Les operacions d’inversió professional de volum inferior a 20M€ les estan duent a terme en la seva majoria family offices i inversors mitjans d’estructures diverses.

TENDÈNCIES

El mercat d'inversió immobiliària ha superat els 13.500M€ a Espanya a tancament del 2017. Les rendibilitats mantenen la tendència de compressió i la previsió sobre la seva evolució és que continuïn comprimint-se especialment a 1es Línies. Al llarg del 2S 2017 s'han observat en el mercat processos de desinversió que han permès la rotació d'actius. Els fons d'inversió, i especialment les Socimis, han optat per desfer-se d'aquells productes que, una vegada passats els 3 anys de l'adquisició, han proporcionat el retorn esperat. Aquests processos s'han convertit en una font d'actius per a aquells fons que estan en demanda permanent.

PREVISIONS

El mercat d'inversió professional es troba a una etapa d'estabilització molt positiva que mantindrà en els propers anys malgrat algunes de les limitacions i riscos que acompanyen al panorama nacional: mercat laboral amb salaris molt baixos en comparació amb la UE, envelliment de la població i possible pujada del tipus d'interès a l'Eurozona. Londres cada vegada més s'allunyarà de més inversions europees a causa de la seva sortida de la Unió Europea (prevista per març de 2019) mentre que Espanya, Alemanya i França acapararan encara més interès inversor.  

 

 

;