22/01/19

La inversió immobiliària a Espanya supera el seu rècord amb 18.800 M€

  • Segons l'Informe d'Inversió Nacional de Forcadell del 2n semestre de 2018, la inversió immobiliària professional a Espanya ha captat un volum un 39,3% superior al registrat en el 2017.

  • Els fons d'inversió han continuat protagonitzant el mercat immobiliari, especialment els internacionals. De fet, el 65% del capital invertit en el 2018 prové d'origen estranger que, en moltes ocasions, ha estat gestionat a través d'operadors locals.

El mercat d’inversió immobiliària professional a Espanya es manté en un cicle positiu que data des del 2014. L’interès i el capital inversor, tant estranger com local, han mantingut al llarg del 2018 el focus posat al mercat espanyol que, tot i l’escassedat de producte prime, ha captat un volum d’inversió que supera els 18.800 M€, un 39,3% més que el 2017. Del total invertit, més de 7.000 M€ corresponen a operacions corporatives.

El favorable marc econòmic, el creixement continuat de les rendes durant els últims 4 anys, l’atractiu d’actius que encara presenten altes rendibilitats –alternatius o ubicats a segones línies- i el ritme d’absorció dels nous projectes han situat Espanya i, en especial Madrid i Barcelona, a la diana del mercat europeu en termes d’inversió immobiliària, especialment pels grans fons d’inversió del real estate espanyol. No obstant, ambdues ciutats no han sabut, al contrari del que s’esperava, treure partit al Brexit captant capital i empreses sortints, oportunitat que sí que han aprofitat altres ciutats europees com París.

Cal destacar que la percepció sobre el futur del sector s’ha vist contagiada pel discurs d’alarma d’economistes i mitjans de comunicació que planteja un canvi de fase al cicle econòmic, fet que s’ha vist reflectit en una actitud de prudència i certa ralentització en la presa de decisions, en especial en perfils com family offices i petits inversors.

SECTORS D’INVERSIÓ

HOSPITALITY
Si al 2016 i 2017 la inversió hotelera havia assolit xifres rècord amb un volum de gairebé 4.000 M€, al 2018 el sector hoteler ha tornat a superar la seva marca amb 4.900 M€ invertits. Ha estat en 2n semestre –notablement millor que el 1r- el que ha coronat el mercat hoteler com el sector que més inversió ha captat, degut principalment a operacions de grans fons d’inversió com la opa de Blackstone sobre Hispania. Canàries i Balears han liderat el segment vacacional, captant la meitat de la inversió hotelera de l’any. I tot i que Catalunya ha estat el destí més visitat el 2018, la negativa a noves llicències hoteleres a Barcelona ha provocat una disminució de les operacions d’inversió de la ciutat, un augment accentuat dels preus de venda i una proliferació de nous projectes a les poblacions adjacents.

El sector de les residencies d’estudiants i geriàtrics, per la seva part, ha viscut en els darrers exercicis un procés d’atomització, especialització i expansió. Al llarg del 2018 s’han iniciat nous desenvolupaments de residències d’estudiants per part de grans players internacionals especialitzats, ubicats a les principals ciutats espanyoles, en especial a Madrid i Barcelona, a la Ciutat Universitària i al 22@ respectivament. La rendibilitat desitjada en aquests projectes és del 6% a primeres línies i de fins el 8% a línies secundàries.

INDUSTRIAL-LOGÍSTIC
L’actiu logístic segueix acaparant major interès inversor en comparació amb l’industrial, protagonitzant la majoria dels projectes d’obra nova. No obstant, es comença a veure una aposta més ferma per projectes industrials amb exemples com els d’Acciona: desenvolupant 48 naus a la ciutat de Barcelona, que sortiran al mercat el 2019. El sector logístic, per la seva part, es manté en auge gràcies a l’impuls de l’e-commerce, amb un volum d’inversió de gairebé 1.500 M€ (xifra similar a la registrada el 2017) i una contractació rècord tant a Madrid com a Barcelona. L’activitat inversora segueix enfocada, per ordre, en actius amb arrendatari, en la promoció de nous projectes en la seva majoria iniciats a risc, en sòl principalment finalista i en naus obsoletes per reformar.

RETAIL   
La inversió professional especialitzada en actius retail ha tornat a liderar –juntament amb el sector hoteler- el mercat immobiliari, copant el 22% del total de capital invertit el 2018, fet que suposa un volum superior als 4.200 M€. Es tracta d’una xifra rècord, que supera el volum obtingut els 2 últims anys (4.000 M€ anuals). El mercat d’inversió en retail segueix mostrant molt dinamisme, animat per l’auge de l’e-commerce, la tendència d’especialització, l’augment de les vendes del comerç minorista, els nous formats que estan sorgint i la bona acceptació que estan tenint –per part de retailers i consumidors- els nous projectes que surten al mercat. Al 2018 s’han inaugurat fins a 15 centres comercials a Espanya i a tots ells s’observa una clara aposta per la restauració i per l’experiència del client, a través de l’oci, comerç especialitzat, serveis i activitats físiques.

Les principals operacions del semestre les han dut a terme els fons d’inversió –en la seva majoria estrangers- mitjançant la compravenda, gestió i remodelació de centres comercials, parcs de mitjanes i carteres de locals ubicats a prime. Destaquen també les patrimonials d’operadors de retail, que fins ara compraven els locals on establien les seves marques, i han decidit ampliar el seu ventall d’arrendataris en busca de majors rendibilitats. Els petits inversors estan posant el focus en actius ubicats a línies secundàries, que requereixen d’un volum d’inversió menor i representen rendibilitats més altes. Per al patrimonialista tradicional, les rendibilitats a prime es situen entre el 3-3,25% a Madrid i Barcelona, mentre que  a segones línies entre el 3,75-4,50%. En el cas de les grans carteres, aquestes són més altes per la plusvàlua potencial.

OFICINES
El mercat d'inversió en oficines en el 2018, notablement més dinàmic en la segona meitat de l'any que en la primera, ha captat un volum un 8% inferior respecte a l'any anterior, aconseguint els 2.250 M€. Aquest descens es deu, principalment, a l'escassetat de producte en venda. No obstant això, en l'altre costat de la moneda, la falta de producte, unida a l'elevada pressió inversora i a les bones xifres de contractació – que registren un altre any de rècords- han animat per complet l'activitat promotora. Es tracta de fons internacionals altament especialitzats que estan desenvolupant projectes sofisticats, de grans superfícies i amb altes qualitats, que prioritzen en les seves promocions el benestar de l'empleat i inclouen entre les seves instal·lacions equipaments com a piscines, gimnasos i cada vegada més extenses zones comunes. La majoria d'aquestes promocions, a més, estan sent llogades abans d'acabar el procés de construcció a causa de la taxa de disponibilitat d'oficines d'obra nova sota mínims a Madrid i Barcelona. Els espais de coworking, que viuen un procés de professionalització i expansió que data des del 2017, estan en el punt de mira dels fons d'inversió, els qui ja s'han llançat a realitzar promocions a risc d'edificis amb espais exclusivament per a coworking. Les rendibilitats tant a Barcelona com a Madrid s'han mantingut estables, exceptuant el producte en prevalgui a Barcelona, que s'ha comprimit fins a igualar-se al madrileny (4,5%).      

RESIDENCIAL
El mercat residencial ha acumulat un volum d'inversió que frega els 4.000 M€ en 2018, xifra un 30% superior al 2017 que posa de manifest que el sector es troba encara en tendència alcista, encara que amb perspectives de canviar de rumb en 2020-2021. En línia amb l'auge de l'actiu residencial, les rendibilitats continuen registrant lleugers descensos. Els preus, i per tant l'interès inversor, estan mostrant un comportament geogràficament heterogeni: mentre Madrid i Barcelona comencen a consolidar els seus preus, les seves àrees metropolitanes i altres capitals encara mostren marge de creixement. La promoció residencial, per part seva, es troba en plena expansió: en tan sols 3 anys, els visats d'obra nova s'han duplicat fins a aconseguir els 100.000. Les entitats bancàries han accentuat el seu procés de desinversió. De fet, les principals banques espanyoles (Bankia, Ibercaja, LiberBank i Santander) tenen previst desinvertir fins a 12.500 M€ en actius improductius, majoritàriament residencials, al llarg dels pròxims 2 anys.  

SOLARS
A causa de l'increment continuat de l'interès inversor durant els últims 3 anys per solars de tots els usos -i especialment residencials- els propietaris d'aquests actius han situat els asking prices en nivells màxims; a vegades inassumibles per a inversors i promotors, que han hagut de fer front a l'encariment del cost de construcció. El solar residencial no només ha estat el més demandat en el 2018, sinó que ha aconseguit revaloritzar-se també en altres capitals de província més enllà de les principals ciutats d'Espanya. En altres sectors l'interès per solars té ubicacions molt concretes. És el cas d'oficines, on els CBD tradicionals de Barcelona i Madrid han perdut protagonisme, eclipsats per les noves àrees de negocis i les seves rendibilitats (22@, Camp de les Nacions, Av. d'Amèrica i les Taules). En el sector logístic, els solars més demandats se situen en la 1a Corona de Madrid i Barcelona, però la falta de sòl desplaça l'interès cap a la 2a Corona, zona en la qual s'han tancat la majoria d'operacions del sector en el 2S 2018.

SITUACIÓ ACTUAL I PERSPECTIVES

ACTORS DE MERCAT
Els fons d'inversió continuen protagonitzant el mercat d'inversió a Espanya, especialment els internacionals. De fet, el 65% del capital invertit en el 2018 prové d'origen estranger que, en moltes ocasions, ha estat gestionat a través d'operadors locals. Les socimis han tingut també una participació destacable en el mercat d'inversió immobiliària, debutant fins a 20 societats noves en el MAB en el 2018 enfront de les 17 que van cotitzar per primera vegada en 2017. Les entitats bancàries, per la seva part, han accelerat els seus processos de desinversió, donant lloc a una nova concentració del mercat protagonitzada per Cerberus i Blackstone.

TENDÈNCIES
El mercat immobiliari a Espanya es troba en una etapa madura del cicle expansiu, amb les rendibilitats estables i increments dels preus cada vegada més moderats. En el 2018 els grans players del maó han ampliat les seves carteres, dut a terme fusions amb altres companyies i iniciat projectes de nova construcció de grans dimensions, deixant una xifra d'inversió rècord: 18.800 M€. No obstant això, la inversió a petita escala no ha mostrat el mateix dinamisme. El sector ha està fent un salt qualitatiu a causa de la transformació digital, que ha donat lloc a nous i cada vegada més complexos projectes, i a noves maneres i estructures d'inversió.

PERSPECTIVA
L'apetit inversor ha mostrat en el 2018 la seva preferència per actius que aportin seguretat, flexibilitat, rendibilitat a llarg termini, de qualitat i alternatius. En aquesta línia, es preveu que les residències d'estudiants i les oficines flexibles vagin guanyant cada vegada més pes en el mercat d'inversió. Aquests dos actius juntament amb el coliving professionalitzat –a punt d'arribar al mercat espanyol-, van en línia amb una tendència de pensament social sobre la manera de consumir que s'ha estès al mercat immobiliari que consisteix a optimitzar al màxim els recursos, pagant únicament l'ús i l'experiència d'un bé, sense el cost o gestió de tenir-lo en propietat.

OPERACIONS
Entre les operacions del mercat d'inversió professional a Espanya del 2S 2018, destaca com a gran protagonista del real estate espanyol Blackstone. El fons d'inversió estatunidenc s'ha convertit en el nou gegant del mercat immobiliari i ha dut a terme les operacions més importants del sector. En hotels, l'opa sobre Hispània valorada en 1.900 M€, que va culminar les primeres setmanes del semestre, l'ha convertit en el major propietari d'hotels del país, sumant-li 46 actius hotelers més a la seva cartera. En la mateixa línia, ha protagonitzat l'operació logística més important de l'any comprant el parc logístic de Neinver per 300 M€. I, en oficines, també ha liderat l'operació més destacada del semestre, la compra del edfici Planeta, per 210 M€. En el sector retail, el gran protagonista ha estat Castellana Propierties, a través del fons Vukile, amb la compra d'una cartera de 4 centres comercials a Unibail-Rodamco per 490 M€. En el marc de les desinversions d'entitats bancàries destaca Cerberus amb la compra del 80% del maó del BBVA i d'una cartera d'immobles residencials al Santander per 1.535 M€.

;