FORCADELL augura un nou escenari en el qual el mercat d'inversió immobiliària sortirà reforçat: noves oportunitats, rendibilitats més atractives i una treva en l'escalfament dels preus registrat en els últims anys.
Segons l'últim informe de la consultora, el volum d'inversió del 2019 (12.750 M€ a nivell estatal) no serà superat en el 2020 degut principalment a l’efecte de la crisi sanitària del coronavirus en el real estate, encara que es preveuen xifres molt superiors a l'anterior crisi econòmica.
Malgrat que la crisi sanitària de la Covid-19 ha paralitzat gran part de l'activitat inversora del mercat immobiliari fins avui, FORCADELL augura un nou escenari en el qual el sector sortirà reforçat amb noves oportunitats d'inversió i rendibilitats atractives. Si bé el mercat es trobava des del 2018 en una etapa madura del cicle expansiu (amb rendibilitats a la baixa, preus amb poc marge per a seguir a l'alça i poca disponibilitat de producte), la Covid-19 ha suposat un punt d'inflexió en aquesta evolució. La consultora preveu que s'accelerin alguns processos de desinversió per part de patrimonialistes i grans fons i que hi hagi un auge d'inversors oportunistes amb gran liquiditat.
Si el 2018 va ser un any de rècords quant a volum d'inversió (17.500 M€), en el 2019 es va captar a nivell estatal xifres similars –i lleugerament superiors- a les del 2017-2016. El volum del 2019 (12.750 M€) no serà superat en el 2020 degut principalment a l’efecte de la crisi sanitària del coronavirus en el real estate. Malgrat al descens en el volum d'inversió anual previst,les xifres seran molt superiors a les registrades en l'anterior crisi econòmica.
“Encara que l'evolució d'aquesta crisi es prevegi en forma de V, la veritat és que la recuperació serà més lenta del que es va pronosticar en un inici”, explica Christian Gracia, director d'Inversió i Sòl de FORCADELL. “No obstant això, és important aclarir que la situació actual no té res a veure amb la crisi financera del 2008: el mercat d'inversió a Espanya –principalment a Madrid i Barcelona- mantindrà el seu atractiu, la seva liquiditat i els seus fonamentals, factors que veurem reflectits a les xifres d'inversió del 2020”.
Segons Toni López, director de l'Àrea d'Immobiliària d'Empresa, “la clau de l'èxit dels inversors residirà, al final, en la seva capacitat d'adaptar-se al canvi i la seva destresa a l'hora de saber aprofitar les noves oportunitats i formats que es reactivaran durant els pròxims mesos”. De fet, en el seu últim Informe del Mercat d'Inversió, FORCADELL destaca dos principals formats que es van situar al llarg del 2019 en el punt de mira dels inversors i que es mantindran a l'alça al llarg dels pròxims exercicis: el coliving i el build to rent.
Construir per a llogar, o build to rent, ha passat en poc temps de ser una opció en el mercat residencial de lloguer –a ciutats com Madrid o Barcelona- a convertir-se en dinamitzador i part important de la reactivació del sector, especialment arran la crisi de la Covid-19. En un marc socioeconòmic en el qual les dificultats d'accés a l'habitatge s'estan cronificant, el format build to rent s'ha presentat com una sortida molt atractiva que pot generar interessants oportunitats de negoci a promotors, inversors, gestores i operadors amb gran capacitat financera. Segons la consultora, aquest format ha deixat de ser un model de negoci únicament de plusvàlua, passant a ser una operació de rendibilitat més plusvàlua futura.
A diferència del que ocorre actualment, al 2007 el sector immobiliari depenia molt del crèdit bancari mentre que actualment es troba més enfortit financerament. A més, els seus actius han estat sempre, i ara més que mai, un valor refugi segur en termes d'inversió professional. Espanya acumula encara un important estoc d'habitatge nou buit en venda, bona part del qual es troba en mans dels bancs. El seu emplaçament i el preu de venda –condicionat, entre altres factors pel preu del sòl- no es va ajustar a les possibilitats dels compradors i han quedat moltes d'aquestes promocions buides. Aquelles promocions allunyades dels nuclis urbans han vist, per tant, impossibilitada una sortida al mercat mentre que aquelles que es troben prop de grans urbs tenen millors perspectives de comercialització a través del format build to rent.
En el cas de Madrid o Barcelona, que alberguen una demanda elevada, aquesta modalitat suposa una solució òptima per a donar resposta a la situació del mercat residencial en lloguer. Es tracta, a més, d'un format testat, útil i eficaç per a promotors, inversors i inquilins. El mercat residencial va tancar l'any 2019 amb estabilitat de preus i bones perspectives per al 2020 però la irrupció de la crisi sanitària de la Covid-19 deixa un panorama amb moltes incògnites en el desenvolupament a curt i mitjà termini. El que sí que es pot afirmar és que comportarà un replantejament del sector, situant, sense cap dubte, el build to rent com a una part important de la solució, exercint de dinamitzador del mercat del lloguer.
El període 2020-2021 serà quan el sector del coliving iniciarà la seva etapa d'expansió i professionalització a Espanya, que tindrà lloc en dos principals mercats: Barcelona i Madrid. Fins al moment, el coliving a Espanya no està funcionant en essència, sinó amb fórmules intermèdies basades en el lloguer habitacional amb alguns serveis propis del coliving. Per exemple, a l'actualitat existeix algun operador que aglutina pisos solts de diferents patrimonialistes per a gestionar-los en aquest model mixt.
Molt diferent és el coliving que ha desembarcat a Barcelona al llarg del 2019. Grans operadors han projectat a la ciutat edificis sofisticats dissenyats exclusivament per al coliving que inauguraran al llarg del 2020-2021. És el cas de la companyia BeCorp, que ha iniciat al 2019 el procés de construcció de 4 promocions residencials a la ciutat de Barcelona amb l'objectiu de llogar els habitatges (build to rent) aportant molts factors propis del coliving: zones i serveis comunitaris que busquen potenciar la comunitat de co-livers. Destaca també la gestora de fons luxemburguesa Corestate, que ha comprat en el 2n semestre del 2019 un solar a Madrid per a aixecar pisos per a executius i un altre a Barcelona per a estudiants, tots dos projectes enfocats en format coliving.
El coliving –igual que el coworking- es nodreix de la comunitat de persones que comparteixen aquest espai. Oferir una sèrie de serveis i esdeveniments que potenciïn aquesta comunitat és la clau de l'èxit per a aquesta mena de formats, factor que estan tenint molt en compte els nous operadors que estan desembarcant a Barcelona. Aquests nous operadors, a més d'un immoble i una comunitat, estan oferint als seus co-livers la possibilitat d'unir habitatge, treball i oci, en un mateix espai, facilitant en els seus edificis zones de coworking, instal·lacions esportives o de wellness, sales d'oci, àrees de vending i altres extres d'ús individual com a taquilles intel·ligents, carregadors elèctrics, plataformes de continguts audiovisuals com Netflix o HBO, i un llarg etcètera. No són pocs els propietaris d'edificis residencials o hotelers que han posat el focus en el coliving amb l'objectiu de revaloritzar els seus immobles i obtenir una major rendibilitat, però es troben amb una principal dificultat: adequar tècnicament aquests espais.
La fórmula més emprada pels grans operadors que estan desembarcant a Barcelona és la de llogar els mini-apartaments o habitacions oferint un preu per m² al qual se li afegeixen increments en funció de les prestacions i serveis que el client decideix contractar. De mitjana, una habitació individual es lloga per 600-650 €/mes, una doble per 750 €/mes i una suite per 850 €/mes. Els nous centres que s'inauguraran entre el 2020-21 presenten un preu promig major: en la seva majoria són apartaments i el preu mensual ronda els 1.000-1.200 €/m², depenent dels serveis contractats. La rendibilitat esperada d'aquests actius a Barcelona ronda en l'actualitat el 7,5%, percentatge molt superior al que pot donar actualment un actiu residencial a primeres línies, que no supera el 4%.
Anterior