03/08/18

Les xifres de contractació i l’empenta de la demanda reflecteixen la bona salut del sector industrial-logístic

  • Segons l'Informe de Mercat Immobiliari de Forcadell del 1S 2018, el sector logístic ha assolit els 380.000m² de contractació en el 1r semestre de 2018 i s'espera que, per al tancament d'any, superi les xifres obtingudes en l’any 2017 (459.491m²).

  • Segons la consultora immobiliària, els preus de naus industrials, tant en lloguer com en venda, han registrat increments moderats als primers 6 mesos i, per a la segona meitat de l'any, s'espera que continuï la tendència de moderació.

  • Segons l'Informe del Mercat Industrial-Logístic de Forcadell del 1r semestre de 2018, el mercat logístic català ha tancat el 1S 2018 amb una contractació de 380.000m², xifra que va en línia amb el volum obtingut en el mateix període que l'any anterior i que, juntament amb les favorables perspectives macroeconòmiques i l'empenta de la demanda, són un reflex de la bona salut del sector.

MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER

Demanda

Segons Forcadell, el sector industrial a Catalunya ha registrat una dinàmica molt positiva al 1S 2018 a causa de les bones perspectives que presenten els indicadors macroeconòmics, a l'augment de les exportacions i a l'auge de la construcció. La indústria representa el 21,4% del Producte Interior Brut català, xifra 3 desenes percentuals superior a la del semestre anterior, que acumula increments consecutius des del 2013. La demanda de naus industrials en lloguer ha evolucionat positivament al llarg de la primera meitat de l'any malgrat haver registrat una descens interanual del 7,6%. Aquesta variació negativa es deu al fet que al 1S 2017 es va registrar un bec de demandants que sobresortia de la tendència habitual. En comparació del 1S 2016 l'augment ha estat de fins a un 16%. Cal destacar que en el transcurs del semestre, la demanda ha estat més puixant durant els 3 primers mesos de l'any a causa del conjunt d'operacions en stand-by del 2017. Atenent a la finalitat del demandant, en el 1S 2018 s'ha registrat un augment d'empreses amb voluntat d'ampliar les seves actuals instal·lacions. La distribució de la demanda per superfícies s'ha mantingut en proporcions similars a les habituals: les naus de fins a 500m², les més pròpies del teixit industrial català, han concentrat el 42% de les peticions. Segons dades de la consultora, només 1 de cada 10 demandes han estat de superfícies superiors a 2.500m².

Geogràficament, el demandant de naus industrials continua prioritzant la proximitat a la Ciutat Comtal: el Barcelonès i les seves comarques adjacents concentren el 94% de les peticions.

Oferta i disponibilitat

La consultora destaca que la disponibilitat de naus en lloguer als principals nuclis de Barcelona continua minorant en línia amb la tendència dels últims anys. La Primera Corona arrossega una manca de naus industrials de qualitat que no aconsegueix donar resposta a les necessitats del conjunt de la demanda. Els projectes de nova construcció, a més, estan sent residuals quant a naus industrials perquè s'estan enfocant principalment al sector logístic. Per conseqüència de la falta d'estoc, moltes de les empreses que busquen ampliar les seves actuals instal·lacions estan renunciant a una ubicació òptima per prioritzar una major superfície o qualitat de la nau. Les comarques més properes a la capital catalana són les que ofereixen una major disponibilitat de naus, a causa que concentren la major part de l'estoc de m², sent el Vallès Oriental la que presenta una major oferta de naus: un 32% de la totalitat de la província de Barcelona.

Preus

Segons l'Informe de Mercat Industrial-Logístic de Forcadell, les rendes de les naus industrials a Catalunya han registrat increments moderats al 1er semestre de 2018. Les variacions interanuals s'han situat entre el 3,5% i el 5,5% a gairebé totes les zones. L'Alt Penedès, el Garraf i el Camp de Tarragona han registrat increments més accentuats que la resta en la primera meitat de l'any a causa de l'efecte ‘taca d'oli’: les zones més properes al Barcelonès acumulen més anys de creixements i aquestes 3 comarques fa relativament poc que han començat a registrar moviment.

El Barcelonès es manté com la comarca amb les rendes més altes de Catalunya, 4,58€/m²/mes, seguida dels seus contigus: el Maresme, el Baix Llobregat i els dos vallesos. Les perspectives de cara a la segona meitat de 2018 són que les rendes mantinguin la tendència de creixement moderat a gairebé totes les comarques; tan sols s'esperen increments més accentuats a aquelles zones més allunyades del Barcelonès.

 

MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS EN VENDA

Demanda

La demanda de naus industrials en venda al 1er semestre de 2018 s'ha mantingut en termes similars al mateix període de 2017, registrant una variació interanual del 4%. Es tracta, per tant, del 4rt semestre consecutiu en el qual s'incrementa la demanda de naus en venda. La bona evolució d'aquest indicador reflecteix la bona salut del sector i la confiança que desperta tant en inversors com en usuaris finals. Segons Forcadell, el principal demandant de naus en venda en el 1S 2018 ha estat el sector inversor, qui ha posat el focus geogràficament a la 1a i 2a Corona, per assegurar-se un posterior lloguer de la nau. Atenent a la distribució de la demanda per superfícies, les naus de fins a 500m² han estat les més demandades en el 1S 2018, concentrant –com al mercat de lloguer- el 42% de les peticions. Destaquen les peticions de naus amb superfícies superiors als 2.500m², que representen 1 de cada 7 demandes.

Per zones, el Barcelonès i les seves 3 comarques adjacents han protagonitzat el 90% de les demandes de naus industrials en venda. Al llarg del 1S 2018, el Maresme ha despertat més interès en compra (5%) que en lloguer (1,67%).

Oferta i disponibilitat

L'estoc de naus en venda, segons Forcadell, contínua sent escàs i insuficient per donar resposta a la creixent demanda i es manté en declivi, sobretot a aquelles poblacions adjacents a la capital catalana, inclosa la mateixa. Un reflex d'aquest descens d'oferta accentuat en les proximitats de la ciutat de Barcelona és que el parc de naus industrials en venda a la comarca del Barcelonès ha passat de representar al 1S 2017 el 15% de la totalitat de l'oferta a la província a tan sols el 9% en el primer semestre de 2018. Les poques promocions que s'estan duent a terme dirigides al sector industrial, a més, s'estan destinant al lloguer; com a conseqüència, al mercat de naus industrials en venda amb prou feines s'estan introduint nous m². Per comarques, el Vallès Oriental i el Baix Llobregat són les que major producte en venda han presentat al 1er semestre del 2018, fins a un 60% de l'oferta total de la província de Barcelona, en línia amb la distribució habitual de l'oferta.

Preus

L'evolució dels preus de naus industrials en venda ha estat moderada en el transcurs de l'1er semestre de 2018, registrant una variació interanual de l'1,4%, augment notòriament inferior al registrat en els 2 semestres anteriors, període en el qual els preus es van incrementar fins a un 10%. Segons dades de Forcadell, el Maresme és la comarca que ha registrat els increments més accentuats a la primera meitat de l'any (var. interanual 2,11%) juntament amb el Barcelonès, que s'ha incrementat fins a un 1,95%. Ambdues comarques presenten els preus més alts de la província de Barcelona perquè són les zones a les quals s'evidencia un major desequilibri entre oferta i demanda. Les segueixen el Baix Llobregat (649€/m2) i el Vallès Occidental (634€/m2). La previsió de cara a la segona meitat de l'any és que es mantingui la tendència alcista en els preus de naus industrials en venda, encara que d'una manera moderada, com en el transcurs del primer semestre.

 

MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS

Demanda i disponibilitat

La demanda de solars per part d'inversors i promotors s'ha vist incrementada en els últims exercicis, especialment a ubicacions properes al Barcelonès a causa de l'auge de l'e-commerce i a la falta de naus logístiques. La seva disponibilitat, per contra, continua sent escassa, fet que està provocant un increment en els preus, que data des del 1S 2017. El sector logístic és el que està donant major sortida al sòl. Les principals operacions del 1S 2018 han tingut lloc principalment als 2 vallesos i el Baix Llobregat, concretament als municipis Sant Esteve de Ses Rovires, Mollet, Santa Perpètua de la Mogoda, Polinyà i Martorelles.

Preus

Els preus de solars industrials han registrat lleugers increments al 1er semestre de 2018, amb variacions interanuals d'entre el 3,5% i el 5,5% en la majoria de les zones. Després de diversos semestres d'estabilitat, els preus de solars van iniciar una tendència a l'alça en el 2017, que mantindran al llarg del 2018, encara que d'una manera moderada. La previsió per a la segona meitat de l'any és que els preus continuïn a l'alça amb increments que no superaran el 7%. El Barcelonès és la comarca amb els preus de solars més elevats (325€/m²) a causa del desequilibri que presenta entre oferta i demanda. Li segueixen -pel mateix motiu- el Maresme i el Baix Llobregat, amb 235€/m² i 211€/m² respectivament.

MERCAT INDUSTRIAL-LOGÍSTIC

Oferta i demanda

Els projectes de nova construcció, segons dades de la consultora, han liderat el mercat inmologístic al 1er semestre de l'any. Les favorables perspectives macroeconòmiques, les bones xifres de contractació i l’empenta de la demanda estan aportant seguretat als promotors, els qui estan iniciant projectes a risc i trobant a l'inquilí abans d'haver acabat el procés de construcció. Al llarg del 1S 2018 s'ha registrat al mercat logístic català una contractació de 238.000m², xifra molt positiva que va en línia amb el volum obtingut en el mateix període de 2017. A causa dels nous projectes que s'estan duent a terme, es preveu que la contractació del 2018 superi les xifres obtingudes en 2017, però no les de 2016, any en el qual Mango i Amazon van computar de manera excepcional més de 240.000m² conjuntament. La 2a Corona ha liderat els 6 primers mesos de l'any tant en superfície contractada (70%) com en nombre d'operacions tancades (60%). El sector logístic, en la seva cerca per una major rapidesa i eficiència en els lliuraments, està vivint canvis estructurals que afecten per complet al model de distribució i estan creant noves necessitats i tendències al mercat inmologístic i la distribució urbana. D'una banda, els operadors logístics estan requerint infraestructures situades a les intermediacions dels grans nuclis urbanístics per realitzar cross-docking. Per completar la cada vegada més complexa cadena de subministrament, a més, els grans operadors estan necessitant naus de grans superfícies properes a ports i aeroports. Un altre gran canvi que planteja l'auge de l'e-commerce és la distribució de les naus logístiques: davant la necessitat de grans superfícies per a magatzematge, s'estan començant a construir naus de més d'una planta. Entre les operacions més destacades del 1S 2018 en les quals Forcadell ha realitzat assessorament, destaca l'arrendament de Terranova CNC d'una nau logística d'obra nova de 5.700m² a Sta. Perpètua de Mogoda (2ª Corona) i el lloguer de CN Logística d'una nau de 7.400 m² a Parets del V (2ª Corona).

Mercat d'inversió

Segons l'Informe de Mercat Industrial-Logístic de Forcadell del 1S 2018, el sector logístic continua oferint les rendibilitats més altes del sector terciari des del punt de vista de la inversió patrimonial, malgrat tenir les rendes més baixes per m². Comparant amb la resta d'Europa, la província de Barcelona presenta rendibilitats més altes que altres mercats europeus. Geogràficament, l'apetit inversor al 1S 2018 s'ha focalitzat a la província de Barcelona a 3 principals pols: la zona d'influència del Port de Barcelona, on es preveu que s'aconsegueixin les rendes del sector més altes de la província, la zona que dibuixa el pas de l'AP-7 als dos vallesos i el Baix Llobregat.

Forcadell destaca que, davant la falta de disponibilitat de naus i de sòl finalista, els principals actors del mercat d'inversió inmologística -fons d'inversió estrangers i socimis- estan començant a posar el focus en sòl per desenvolupar amb previsió d'un màxim de 3 anys per finalitzar la tramitació urbanística. Les naus obsoletes també han despertat l'interès dels inversors, els qui volen realitzar a elles projectes de nova construcció amb qualificació Triple A.

El ritme d'absorció de les noves promocions és tan elevat que la majoria de nous projectes –iniciats a risc- troben al futur inquilí abans d'haver finalitzat el procés de construcció. Del 1S 2018, destaquen les promocions que s'estan realitzant a Sant Esteve Sesrovires, Lliçà d'Amunt, Terrassa i Santa Perpètua de la Mogoda.

Els fons internacionals que han protagonitzat les operacions més grans del 1S 2018 han estat Greenoak, Neinver, Segro, Logicor i Rockspring. Entre les operacions d'inversió més destaques del semestre, destaca la compra per part de Segro de l'antiga fàbrica de Bacardí situada a Mollet del Vallès per convertir el terreny de 67.000m² en un centre de distribució logística. També destaca l'adquisició de Colonial del portfoli de Axiare que inclou un parc d'11 centres logístics, repartits entre Madrid i Barcelona els quals sumen 406.000m².

;