13/09/17

Els 7 grans canvis de la reforma de la llei hipotecària

La nova llei hipotecària és imminent. Després de l'inici del nou curs polític un cop acabada la pausa estival, els polítics i diputats tenen pendent a la seva agenda –entre moltes altres tasques- l'aprovació de la reforma de la Llei de Crèdits Immobiliaris; una legislació que neix amb 2 clars objectius: assegurar i engrandir la protecció del consumidor en el contracte hipotecari i oferir més seguretat jurídica al sector financer.

La reforma inclou una bateria de mesures que pretenen millorar el mercat hipotecari i facilitar als consumidors la comprensió del contracte. Reforçant el paper del notari i limitant certes xifres i terminis, el Ministeri d'Economia aspira –amb aquesta esmena- a facilitar als ciutadans la realització de la qual serà probablement una de les decisions financeres més importants de la seva vida.

Resumim els principals canvis que planteja la reforma per al mercat hipotecari de la mà de Lluís Català, Soci-Director de l'Àrea de Gestió – Corporativa i expert en Dret Immobiliari. Per a Lluís Català, “amb la nova Llei Hipotecària, Espanya es posarà al dia quant a legislació hipotecària, en línia amb el marc legal europeu”.

2 visites al notari: assegurar l'enteniment del contracte
El consumidor estarà obligat a realitzar 2 visites al notari abans de signar el contracte. A la primera –certificada mitjançant una acta gratuïta- el notari ha de verificar que les condicions del contracte s'ajusten a la legalitat i que el consumidor ha rebut tota la informació necessària. A la segona visita –la que es feia fins ara- tant el notari com el registrador hauran d'autoritzar o denegar el contracte en funció de la consideració pertinent de les clàusules.

Més informació precontractual per al client
Per tal de facilitar informació personalitzada al consumidor sobre les condicions del contracte, amb la nova normativa, la banca haurà de proporcionar al client la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), un model de caràcter únic i uniforme per a tota la Unió Europea en el qual es resumeix la informació bàsica del document a signar. A més, també s'haurà de lliurar la Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (FIAE), document en el qual s'informa sobre les clàusules conflictives o el contingut sensible del contracte.

“Aquestes 2 primeres mesures referents a la informació que el consumidor ha de rebre en el període precontractual beneficien tant el ciutadà com el sector financer. Assegurar l'enteniment del contracte proporciona seguretat a ambdues parts ja que el ciutadà decideix amb el coneixement necessari i les clàusules que la banca proposa no poden ser declarades nul·les posteriorment”, apunta Lluís Català.

Límit als interessos de demora
La nova legislació elimina la possibilitat de negociar els interessos de demora i estableix un límit: 3 vegades l'interès legal dels diners, que per 2017 s'ha fixat en el 3%. Per tant el de demora serà, com a màxim, d'un 9%.

Modificació de la clàusula de venciment anticipat
Una de les principals novetats de la legislació és la modificació de la clàusula de venciment anticipat. Fins ara el banc podia donar per vençut un préstec a partir del tercer mes d'impagament de la quota hipotecària; amb la nova legislació, el banc no podrà executar la hipoteca fins que l'import de l'impagament superi el 2% del capital concedit o s'hagin acumulat nou mesos impagats – durant la primera meitat de vida de l’hipoteca. A partir de la segona meitat, el percentatge es duplica, el 4% del capital, i el límit temporal és un any.

“Limitar els terminis del venciment de l’hipoteca davant impagaments era una de les mesures més sol·licitades per la ciutadania, juntament amb la dació en pagament,” detalla Lluís Català, “però aquesta segona estipulació de saldar el deute amb el lliurament de l'immoble s'ha quedat pendent de fer a la reforma de la llei hipotecària”.

Reducció de les comissions d'amortització anticipada
Amb l'entrada en vigor de la nova Llei de Crèdits Immobiliaris es redueix la penalització que ha de pagar l'hipotecat si amortitza el préstec de forma anticipada, ja sigui de forma parcial o íntegrament. La reforma de la llei hipotecària estableix uns límits: en el cas de les hipoteques de tipus variable, la comissió serà del 0,5% en el primer any, xifra que es redueix en els següents anys fins a desaparèixer a partir del cinquè. A les hipoteques fixes el cost de cancel·lació es fixa en el 4% en els 10 primers anys, i el 3% en els següents.

Abaratiment dels costos per canvi d'hipoteca
Sigui tant per novació (canvi de contracte) com per subrogació (canvi de banc), les modificacions tenen un cost per al consumidor que fins ara podia resultar molt elevat, i més si la hipoteca era recent. La reforma de la llei hipotecària planteja límits a les comissions i compensacions que el banc rebria en el cas d'un canvi d'hipoteca o d'entitat. L'objectiu és aconseguir que els qui tenen una hipoteca puguin canviar amb facilitat el tipus d'interès i “gairebé sense costos” -segons Luís de Guindos, Ministre d'Economia- i puguin, d'aquesta manera, protegir-se d'una futura possible pujada de l'Euríbor.

Vendes combinades, però no vinculades
Una altra de les novetats que planteja la nova Llei de Crèdits Immobiliaris és que els bancs no podran oferir les hipoteques en packs juntament amb altres productes. El que sí podran fer les entitats és presentar, d'una banda, les condicions del préstec i, per l'altra, els diferents productes bancaris que el client pot contractar al marge de la hipoteca. Es permet, per tant, que hi hagi una rebaixa en els diferents articles addicionals, però es prohibeix que aquests es presentin en paquets d'adquisició obligatòria.

;