Segons l'Informe de Mercat d'Oficines del 1S 2017, aquest sector es troba en una etapa totalment d'estabilitat i amb unes perspectives de creixement molt positives, almenys, fins el 2019. L'entrada al mercat de nous projectes aportarà aire a la taxa de disponibilitat actual, que és del 9,3%.
La contractació al mercat d'oficines de Barcelona ha aconseguit els 197.800m2, la qual cosa suposa un increment interanual superior al 30%. A l’hora, l'oferta d'espais ha seguit caient fins a situar-se al 9,3% al tancament del primer semestre de 2017.
CONTRACTACIÓ
Segons l'Informe d'Oficines de Forcadell, la contractació en el 1S 2017 ha ascendit als 197.800 m². Aquest resultat suposa una variació del 33,6% interanual pel que fa al mateix període de l'any anterior. Els experts de Forcadell valoren de manera molt positiva el take up d'aquesta 1a meitat de l'any ja que si es compara amb l'any 2013, l'actual xifra suposa més de la totalitat anual aconseguida ençà (191.750m²). Des de 2015 la contractació d'oficines ha anat en augment i es troba en un moment molt positiu i d'estabilització. Tot això malgrat que l'oferta ha seguit disminuint per la falta de nous m². El mercat ha pres una 'velocitat de creuer' i es preveu que segueixi així almenys fins a 2019. No obstant això, es preveu que al tancament de l'any la contractació d'oficines a Barcelona superi sense problemes els 303.000m² de 2016.
DISPONIBILITAT
La disponibilitat de m², segons les dades de la consultora, segueix caient gradualment a causa del bon ritme de contractació i al bon nivell d'absorció, tot això mentre s'espera la sortida al mercat de nous projectes en construcció al 22@, principalment. Alguns d'aquests projectes ja estan ocupats abans de la seva sortida al mercat. Barcelona té ocupats pràcticament tots els seus espais d'oficines i no pot absorbir el volum de demandes. En prime, l'oferta es manté amb prou feines al 2% mentre que en el conjunt de la ciutat, la taxa ha passat del 10% en el 2S 2016 al 9,3%.
S'estima que el total de m² d'oficines disponibles al parc barceloní és de poc més de 500.000m², clarament insuficients per donar resposta a la demanda actual de les empreses. Pel que fa a les grans operacions, aquestes segueixen produint-se en nivells òptims, 12 al 1r semestre, però es preveu tal com sempre succeeix que a la 2a meitat de l'any el volum sigui superior a la 1a.
DEMANDA
L'informe de Forcadell destaca que les zones més demandades en el 1r semestre, en venda i lloguer, han estat Centre, NDN i Perifèria, destacant també les sub-zones del 22@, Front Marítim, Vila Olímpica i Plaça Europa (NDN). Per superfícies, la major part de les demandes (90%) han estat d'espais de fins a 500m² i procedeixen principalment del sector tecnològic i serveis professionals. Avui és pràcticament impossible trobar més d'1.000m² en prime o en DN. Al 22@ i a Plaça Europa, encara que hi ha m² per respondre a la demanda, aquests comencen a reduir-se.
La disponibilitat d'oficines inferiors a 500m² a Barcelona, segons Forcadell, també és escassa i, de fet, hi entren molt poques al mercat. La demanda d'origen europeu es preveu que vagi en augment a causa de l'interès que mostra per les característiques de la ciutat Comtal. És important destacar també que si finalment l'Agència Europea de Medicaments (EMA) s'acaba traslladant a Barcelona (Edifici Glòries) comportarà un increment de les demandes per part d'organismes públics i privats.
EDIFICIS DE OFICINES
La disponibilitat d'espais a edificis de propietat vertical, segons les dades de l'Informe d'Oficines de Forcadell, segueix caient mentre no s'introdueixin nous projectes encara pendents de sortir al mercat. L'absorció neta és constant tal com va succeir el 2016 de manera que les empreses que volen establir-se a Barcelona troben opcions limitades als requeriments que busquen. El 22@ i Plaça Europa (NDN), principalment, són les zones on és factible trobar m². Fins i tot a zones de la perifèria com Sant Cugat queden avui molt pocs m² a causa dels elevats nivells de contractació dels últims mesos.
Segons la consultora Forcadell, on si que hi ha m² i s'espera que la demanda s'acabi traslladant allí és la comarca del Baix Llobregat, molt propera a Barcelona. Els experts de Forcadell consideren que per atendre l'elevat volum de demandes de superfícies inferiors als 500m² seria interessant que els promotors apostessin també per la construcció d'edificis amb superfícies petites.
PREUS
Tal como indica l'Informe de Mercat d'Oficines, els preus de lloguer han seguit evolucionant amb tendència estable, amb lleus increments a totes les zones tal com ve succeint en els últims semestres. A prime, per exemple, la renda mitjana ha escalat des dels 17€/m²/mes (1S 2016) als 18€/m²/mes al 1S 2017, la qual cosa suposa una variació interanual del 5,8%. A Zona Centre l'escalada ha estat del 9,09% pel que fa al mateix període i en NDN del 12%. La renda mitjana a la ciutat de Barcelona ha incrementat un 8,06% pel que fa a juny de 2016. L'escassetat de m² d'oficines segueix impulsant l'increment de les rendes, principalment a les primeres línies.
Forcadell destaca que, els preus han registrat lleugers increments des que el mercat va començar a remuntar fa 5 anys. S'espera que els preus comencin a créixer seguint el mateix impuls que van prendre les rendes al seu moment. A prime el preu mitjà avui és de 5.500 €/m², la qual cosa suposa un increment del 10% pel que fa al mateix període de l'any anterior. DN, Zona Centre i NDN es mantenen gairebé invariables mentre que la Perifèria ha incrementat en un 7,14% i la mitjana de la ciutat de Barcelona ho ha fet en un 5,04% interanual.
INVERSIÓ
L'informe de Forcadell apunta que el capital inversor internacional segueix sent el principal dinamitzador enfront del nacional, l'actitud del qual s'espera que es reactivi en 2017. Les rendibilitats seran més atractives a mesura que els preus de lloguer incrementin a prime. El 2016 la inversió total en oficines va superar els 2.800M€ i solament en el 1r trimestre d'aquest any s'han superat els 900M€, dels quals, al voltant de 500M€ van ser invertits a Barcelona. Aquest volum aconseguit ha fet que es superi per primera vegada a Madrid, en bona part per la compra de la Torre Glòries per 142M€ per part de Merlin Properties a l'inici d’any. La falta de producte disponible per a inversió es veu contrarestada per les operacions off market, de gran interès pels diferents perfils inversors.
Barcelona seguirà acusant la insuficient oferta d'edificis d'oficines i oficines grans a mitjà-llarg termini a causa de la lenta incorporació de m² al mercat en comparació de la demanda real, segons destaca l'Informe d'Oficines de Forcadell. Es preveu un increment dels pre-lloguers a grans espais situats al 22@ (NDN) a més de repunts a les rendes. Malgrat aquesta situació particular que té lloc al mercat barceloní, es preveu que aquest segueixi acaparant l'interès dels actors inversors al llarg dels propers anys.
Al mercat d'inversió d'oficines, segons destaca la consultora, Socimis i fons internacionals es consoliden com els principals actors del mercat. Alguns d'aquests grups han apostat per especialitzar-se en aquest segment del terciari per la dinàmica positiva, l'estabilitat i les possibilitats de creixement que es preveu al mercat d'oficines. Les family offices i petits inversors s'han vist empesos a canviar de sector i de producte per no poder competir amb els grans players.
Anterior