16/09/19

Augmenta la demanda en el mercat industrial català malgrat l'alentiment de les operacions

  • Segons l'últim informe de Forcadell, malgrat que el mercat industrial ha registrat un augment de demanda de naus en lloguer, els processos de comercialització s'han demorat a causa de cert alentiment en la presa de decisions per part dels arrendataris.

  • L'increment dels preus de naus industrials a Catalunya no ha superat el 3% ni en venda ni en lloguer.

Malgrat que el volum de la demanda registrada en el mercat de lloguer durant la primera meitat de l'any ha estat un 3% superior a la del mateix període de l'any anterior, els processos de comercialització no han seguit la mateixa evolució. En els últims mesos s'ha observat cert alentiment en la presa de decisions per part dels arrendataris pel fet que aquests estan mostrant un major nivell d'exigència quant a condicions de la nau i prestacions del contracte. Un altre factor que ha influït en aquesta moderació del ritme de comercialització ha estat l'alt nivell de rendes sol·licitades, que està propiciant que els arrendataris comparin més i dediquin major temps a l'estudi de la viabilitat econòmica.

La consultora destaca que la tipologia de nau més demandada –i que registra períodes de comercialització que no superen els 2 mesos- ha estat la nau moderna, amb la normativa al dia, de superfícies de 300 a 400 m2, situada a Barcelona (Poblenou) o els municipis adjacents a la ciutat (especialment del Baix Llobregat Sud) i amb rendes inferiors a 2.000 €/mes.

En línia amb el teixit empresarial i industrial català, tres de cada quatre demandes de lloguer corresponen a naus de fins a 1.000 m². De fet, segons les últimes dades publicades pel Ministeri d'Economia, Indústria i Competitivitat, només a Catalunya s’ubiquen el 18,5% de les pimes de tota Espanya. Encara que en el mercat de compravenda les naus més demandades també són les de superfícies de fins a 1.000 m2 –com en el mercat de lloguer-, també tenen un pes destacable les de 1.000 a 2.500 m2, que han protagonitzat en el 1r semestre de l'any una de cada 4 demandes. Es tracta de la tendència natural del mercat: les empreses petites tendeixen a necessitar d'espais més reduïts i, per la seva capacitat econòmica, prefereixen el règim del lloguer i, per contra, empreses ja consolidades requereixen d'espais més grans per a ampliar les seves actuals instal·lacions i poden accedir a la compra i realitzar majors inversions amb altes perspectives de futur. A més del perfil de l'usuari final, cal destacar el pes de l'inversor, principalment local, que demanda naus en rendibilitat i en bones condicions –difícil de trobar- o naus obsoletes per reformar.

Oferta i disponibilitat
Malgrat que s'hagi registrat un petit increment de naus industrials en el 1r semestre de l'any, l'oferta industrial al Barcelonès i les seves comarques confrontants continua sent insuficient per a satisfer les necessitats de la demanda. Fonamentalment perquè es tracta de naus construïdes als anys 80, considerades obsoletes, que malgrat estar situades en zones d'interès, no compleixen amb els requeriments actuals com la normativa contra incendis o l'altura lliure, entre d’altres. La demolició i construcció d'un nova nau seria la sortida òptima per a aquests productes, però molts propietaris no estan disposats a vendre a preu de solar el que encara consideren una nau.

Les zones de major concentració d'oferta es troben a l'àrea metropolitana de Barcelona, concretament al Baix Llobregat i els dos Vallesos, pols de creixement econòmic i empresarial de Catalunya. El Barcelonès segueix presentant problemes d'espai industrial i representa, de fet, tan sols un 10% de la disponibilitat de naus en lloguer a Catalunya.

Preus
Les rendes de naus industrials han seguit registrant increments moderats a la primera meitat de l'any per gairebé tot el territori català amb l'excepció de l'algun petit descens. De fet, a tancament del mes de juny la variació anual dels preus de lloguer ha estat del 2,6%, percentatge menor al registrat al semestre anterior, període en el qual les rendes s'havien incrementat un 4,6%. La comarca amb el preu per m2 més elevat és el Barcelonès (4,64 €/m2) seguida del Maresme (3,43 €/m2) i el Baix Llobregat (3,40 €/m2).

El preu de naus industrials en venda han registrat al 1r semestre del 2019 una variació anual del 2% a Catalunya, evolució que confirma la tendència d'estabilitat registrada al llarg del exercici del 2018 segons dades de la consultora. El m² de sostre industrial català s'ha situat de mitjana en els 580 €/m², sent el Barcelonès i el Maresme les comarques que han presentat preus més elevats, en línia amb l'evolució del mercat i el desequilibri entre oferta i demanda d'aquestes dues ubicacions. L'increment dels preus l'ha liderat el Baix Llobregat amb una variació del 6,1%, zona consolidada com un dels principals pols del creixement econòmic i industrial de Catalunya.

Mercat de solars industrials
Els fons internacionals segueixen amb el focus posat en el sòl industrial català per a desenvolupar en ell projectes logístics, però s'estan trobant amb 2 principals obstacles: d'una banda, l'elevat cost dels solars i, per un altre, a les proximitats de Barcelona no es troben les grans superfícies que estan requerint. Destaquen a l'Àrea Metropolitana de Barcelona dos grans desenvolupaments encara no finalitzats que estan pendents de tramitacions urbanístiques i administratives i que podrien donar una lleugera treva al desequilibri entre oferta i demanda de la AMB, aportant al mercat fins a 500.000 m2 de sostre d'ús industrial-terciari.

Inversió i logística
Segons l'informe de Forcadell, el mercat logístic català ha aconseguit al 1r semestre del 2019 una contractació de 341.243 m². La xifra és un 12% inferior al take-up obtingut en el mateix període de l'any anterior, però un 44% i un 31% superior als volums registrats al primer semestre del 2017 i 2016 respectivament. Aquest descens de la contractació no es tradueix en una falta de dinamisme en el sector, sinó que es tracta de grans operacions d'usuaris finals que van disparar notablement les xifres de contractació del 2018. És el cas de la plataforma logística de 51.000 m² d’Amazon a Barberà del Vallès i la nau de 48.000 m² llogada per Privalia a La Bisbal del Penedès, entre d’altres. Les naus d'obra nova han continuat liderant el mercat immologístic català i han protagonitzat el 82% dels m2 contractats al 1r semestre de l'any, fet que segueix aportant confiança al sector promotor a l'hora de desenvolupar nous projectes.

La cadena de distribució es troba en un procés de transformació a causa de l'auge de l'e-commerce, a la falta d'espais disponibles a la 1a Corona, a la professionalització i digitalització del sector i a les demandes del client millenial quant a volum, immediatesa, personalització, experiència, polítiques de devolucions, sostenibilitat i comoditat. El nou escenari del sector immologístic està empenyent els operadors a buscar noves fórmules urbanístiques i de distribució que passen per disposar de plataformes urban logistics i per realitzar sinergies amb altres sectors, com el retail, les oficines o els pàrquings.

Els bons indicadors macroeconòmics, l'auge de l'e-commerce i la salut del mercat immobiliari han propiciat que el sector logístic conclogui el 1S del 2019 amb bones xifres d'inversió a nivell estatal (que superen els 500 M€) i amb un important pipeline que fa preveure que en el 2019 s'aconsegueixi o superi el volum d'inversió obtingut en el 2018. Cal destacar que, d'aquests més de 500 M€ estatals, la província de Barcelona ha aconseguit captar una cinquena part.

;