21/03/19

L'e-commerce i l'especialització, motors del retail al 2018

  • Segons l'Informe de Mercat de Locals Comercials de Forcadell del 2S 2018, l'e-commerce s'ha mantingut al llarg del 2018 com el principal impulsor i fil conductor de la transformació del sector.

  • L'especialització ha influït de manera transversal a tots els sectors del retail, i especialment al sector Luxe.

  • Com a novetat, el mercat de compravenda s'ha reactivat de la mà de petits inversors i alguns usuaris finals.

El teixit comercial de Barcelona ha viscut en el 2018 una tendència d'especialització i ha experimentat la reactivació de la venda, especialment per part d'inversors i alguns usuaris finals. Aquesta última ha vingut donada per una millora de l'economia, l'estabilitat dels preus, les favorables condicions hipotecàries i la consolidació del retail a Barcelona. L'e-commerce s'ha mantingut al llarg del 2018 com el principal impulsor i fil conductor de la transformació del sector i ha donat lloc a noves demandes, formats i tendències.

En la mateixa línia, l'experiència de compra està cobrant cada vegada major protagonisme als locals comercials d'aquells negocis en els quals hi ha una veritable simbiosi entre el comerç electrònic i la botiga física. La omnicanalitat li ha aportat al local comercial una nova dimensió, en la qual cobren cada vegada més importància les expectatives i la satisfacció del client, cada vegada més hiperconectat, informat i exigent.

La tendència d'especialització ha influït de manera transversal a tots els sectors del retail: des de Restauració –el més actiu a Barcelona-, Moda i Alimentació, fins al Luxe, que està presentant àmplies perspectives de creixement per als pròxims exercicis. Les marques més petites, en la seva cerca per competir amb els grans operadors i el seu comerç de masses, estan trobant en l'especialització del producte de qualitat un nínxol de mercat idoni i un valor de diferenciació.

El boom de les flagships que es va iniciar en el 2016 a Barcelona s'ha anat disminuint gradualment i les inauguracions d'aquest tipus d'establiments han estat cada vegada menors en el 2018, degut principalment a la falta d'espais disponibles a ubicacions prime. D'altra banda, es manté l'interès d'aquelles marques que fins ara se situaven a polígons o parcs de mitjanes per situar-se a espais de grans superfícies al centre de Barcelona, però es troben amb el mateix hàndicap: l'escassetat de locals disponibles de grans superfícies a ubicacions prime.

Disponibilitat

El comerç electrònic, contra tot pronòstic, està servint de motor per a les vendes a la botiga física i està dinamitzant el sector retail a gairebé totes les línies. A més, la poca disponibilitat de locals a prime està provocant, d'una banda, que les rendes mantinguin la seva evolució a l'alça i, per una altra, que continuïn reactivant-se línies que fins ara eren menys comercials, fet que ha provocat una reducció notable del període de desocupació.

L'apetit dels fons internacionals per la inversió a localitzacions prime continua sent molt elevat, però la falta de producte disponible en aquests carrers comercials està limitant les operacions d'inversió. Si en el conjunt de Barcelona de cada 10 locals disponibles, 4 es troben en venda i 6 en lloguer; quan es tracta d'ubicacions prime, el percentatge de locals en venda es redueix fins a representar menys del 20%.

Preus a prime

Les rendes de locals comercials a prime registren increments continuats des del 2013. Concretament, des del 1S 2013 fins a l'actualitat s'han incrementat fins a un 49%. Al llarg dels dos últims exercicis la tendència alcista de les rendes s'ha anat moderant fins al punt que a la 2a meitat de l'any la variació semestral no ha superat el 3%. Així i tot, els carrers més comercials de Barcelona continuen liderant el rànquing de les rendes més altes de tota Espanya, encapçalat per l'av. Portal de l’Àngel, amb 275 €/m²/mes.

Els preus de locals comercials en venda a ubicacions prime de Barcelona han mantingut a la 2a meitat de l'any una tendència d'estabilitat que data des del 2S 2017. De fet, l'única variació que s'ha registrat en el 2S 2018 ha estat una rebaixa d'alguns preus màxims, tendència que fa preveure –juntament amb les perspectives d'alentiment de l'economia a nivell mundial- una tendència d'estabilitat pels pròxims exercicis. Com en el lloguer, av. Portal de l’Àngel es manté com el carrer comercial més car de Barcelona i d'Espanya, amb 94.285€/m².

Mercat d'inversió

El mercat d'inversió en retail continua mostrant molt dinamisme, animat per l'auge de l'e-commerce, la tendència d'especialització del retail, l'augment de les vendes del comerç minorista, els nous formats que estan sorgint i la bona acceptació que estan tenint –per part de retailers i consumidors- els nous projectes que surten al mercat. Un reflex del bon moment que viu el sector es troba a les xifres d'inversió: a nivell estatal, la inversió professional especialitzada en actius retail ha copat el 22% del total de capital invertit en el 2018, la qual cosa suposa un volum superior als 4.200 M€. Es tracta d'una xifra rècord, que supera el volum obtingut dels 2 últims anys (4.000 M€ anuals).

Els centres comercials de Barcelona, en contrast amb el declivi que viuen als EUA, continuen captant un gran interès inversor i protagonitzant inauguracions -com la del CC Finestrelles i grans remodelacions, com la de la Roca Village (50 M€) i Diagonal Mar (29 M€). A totes aquestes operacions, en línia amb l'evolució del mercat, s'observa una clara aposta per la Restauració i per l'experiència del client, a través de l'oci, comerç especialitzat, serveis i activitats físiques. Cal destacar el fort interès per part de fons d'inversió per la compra de carteres de locals situats a high street, on els contractes de sale & lease back són cada vegada més comuns.

Les rendibilitats, encara que continuen comprimint-se, es mantenen atractives a 2es i 3es línies, entorn del 5-6,5%. A ubicacions prime, els fons d'inversió estan accedint a yields del lloguer més baixos per les expectatives de plusvàlua de l'immoble.

;