Qué es y para qué sirve el contrato de arras  

En un proceso de compraventa de un inmueble, hay una serie de pasos y documentos que intervienen y garantizan que la operación se lleve a cabo correctamente. Uno de estos documentos es el contrato de arras que, una vez comprador y vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de una vivienda, formaliza en primera instancia ese compromiso. 

Qué es el contrato de arras 

El contrato de arras establece un preacuerdo entre propietario y comprador. Se firma una vez hay acuerdo en el precio y en las condiciones básicas, pero antes de la escritura pública. No es obligatorio, pero sí recomendable, ya que se trata de un pacto vinculante que fija las condiciones básicas de la futura compraventa: precio, plazos, identificación del inmueble, consecuencias en caso de incumplimiento por alguna de las partes, etc. 

Este documento actúa como una reserva de la propiedad para el comprador y asegura al que vende el inmueble que, si el comprador no cumple con lo estipulado, podrá quedarse con una compensación económica. 

Cuando se firma este documento, el comprador entrega una cuantía económica, que suele ser el 10% del precio de la compraventa. Aun así, puede variar según el acuerdo al que se llegue, aunque acostumbra a ser una cuantía suficiente para dar garantía a la realización de la operación. Este dinero se descontará del precio final, cuando se firme la escritura. 

Tipos de contratos de arras 

1. Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) 

Este tipo es el más habitual, cuando se trata de operaciones inmobiliarias. Permite al comprador del inmueble desistir del contrato, pero siendo penalizado con la pérdida de las arras si no se materializa la operación. Si es el vendedor quién renuncia a la operación ha de devolver el doble.  

Este tipo de contrato de arras aporta un marco seguro, pero ofrece flexibilidad a las partes.  

2. Arras confirmatorias 

Son un anticipo del precio, sin derecho a desistir. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, además de una posible indemnización por daños. 

3. Arras penales 

Establecen una sanción económica si una de las partes incumple. Se utilizan cuando se quiere reforzar el compromiso con consecuencias claras. 

Además, es posible firmar un contrato de arras sujeto a la concesión de una hipoteca. En este caso, si el banco finalmente no aprueba la financiación, el contrato queda sin efecto y no se aplica ninguna penalización económica. Esta condición debe reflejarse expresamente en el documento de arras, para garantizar la seguridad de ambas partes. 

¿Cuál es su función? 

En una compraventa de un inmueble, cumple diversas funciones: 

• Formaliza el compromiso entre comprador y vendedor antes de la escritura. 

• Aporta seguridad jurídica y claridad en el proceso. 

• Establece plazos y condiciones concretas. 

• Hace posible reservar el inmueble mientras se preparan los documentos y realizan trámites previos. 

Y es que, aunque pueda parecer un simple documento de compromiso, el contrato de arras tiene efectos legales importantes. Un asesoramiento profesional adecuado garantiza que el texto refleje correctamente la voluntad de ambas partes y se adapte a las particularidades de la operación.