09/11/20

FORCADELL analiza la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

Hace ya más de un mes que se aprobó la Ley 11/2020 que limita el precio del alquiler de los contratos de arrendamiento formalizados en Catalunya y que repercute concretamente a aquellas viviendas que se encuentran dentro de una área declarada como ‘mercado de vivienda tenso’. Actualmente hay más de 60 municipios afectados y son prácticamente todos aquellos en los que hay demanda y donde precisamente muchas personas quieren ir a vivir. Han dejado fuera aquellas poblaciones con viviendas vacías, con rentas bajas y con problemas de despoblación por el tipo de servicios e infraestructuras que tienen.

Alex Vázquez, director del departamento de Administración de Alquileres de FORCADELL señala que “a nivel general, esta regulación dice que la renta del nuevo alquiler no puede ser superior al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas o del contrato de arrendamiento anterior si este ha sido suscrito en los últimos 5 años. La renta del nuevo contrato la determinará el valor más bajo entre la renta del anterior contrato o el resultado de la consulta del índice. Solo en los casos donde el arrendador esté en situación de vulnerabilidad económica y el arrendatario tenga ingresos suficientes, la propiedad podrá determinar que la renta inicial sea la más elevada entre los dos valores”.

En caso de que la determinación de la renta venga determinado por el último contrato de arrendamiento, tal como destaca Alex Vázquez, “esta se podrá actualizar según el índice de garantía de competitividad, 0% desde su creación. La renta se puede incrementar hasta un 5% cuando la vivienda cumple con una serie de características que determina la Ley.”

En el caso de viviendas nuevas o que hayan sufrido una gran rehabilitación y durante los 5 años posteriores a la obtención del certificado de obra, “la renta no puede ultrapasar el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. En este supuesto, la ley no será de aplicación hasta después de 3 a contar desde la entrada en vigor de la presente ley. Una vez determinada la renta inicial del contrato de arrendamiento, la ley permite poder repercutir los gastos generales y de servicios individuales de acuerdo con la normativa de arrendamientos urbanos.”

Si a finales de año al arrendatario se le ha cobrado en exceso por los gastos, la propiedad le tendrá que devolver la diferencia. En caso de ser a la inversa, el propietario no le podrá reclamar al inquilino.

Por otro lado, Alex Vázquez, director del departamento de Administración de Alquileres de FORCADELL destaca que “también se permite incrementar la renta del alquiler repercutiendo parte de las obras de mejoras que haya realizado el arrendador en la vivienda con limitaciones. Hace poco que está en vigor, pero de momento los nuevos cierres de operaciones se están haciendo por debajo del índice, puesto que en varias ocasiones se ha defendido que el mercado se autorregula, ahora hay una sobreoferta de viviendas disponibles en el mercado. En el conjunto de Catalunya la oferta se ha incrementado en un 60% y en la ciudad de Barcelona ha sido alrededor del 70% respecto al año anterior. Está bien regular el mercado pero no intervenirlo de este modo. Esta norma se ha aprobado sin tener en cuenta a los profesionales del sector”.

“El problema de la falta de vivienda pública de alquiler social y con esta ley la administración busca que el propietario particular les solucione parte del problema. Está claro que ningún gobierno lo solucionará en 4 años. Tendría que  darse un gran pacto entre todos para que la vivienda pública social sea una prioridad, gobierne quien gobierne, y quizás en un par de décadas esta tendencia empiece a cambiar. Está claro que vamos tarde: Este decreto no solucionará el problema de acceso a una vivienda de alquiler a todo el colectivo en riesgo de vulnerabilidad económica”, remarca el experto de FORCADELL.

Desde FORCADELL se pronostica que “a partir de ahora el mercado de alquiler cambiará: El propietario no invertirá en obras en la vivienda, puesto que sale la misma renta en un piso con una cocina de 15 años o en otro que loa acabe de reformar. Por otro lado, habrá un deterioro progresivo del parque de viviendas y poco a poco se irá reduciendo la oferta en alquiler. En caso de que al propietario no le salgan los números, éste se venderá el piso y, además, la compra por inversión desaparecerá”, concluye Alex Vázquez, director del departamento de Administración de Alquileres de FORCADELL.

 

 

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