Segons el nou Informe de Mercat Residencial de Forcadell del 2S 2017, el mercat d'obra nova ha registrat un bon ritme de creixement a Barcelona tant en volum d'operacions de compravenda com en nombre de promocions. Una mostra d'aquest creixement és que a la 2a meitat de l'any s'han venut a la província de Barcelona un 28% més d'habitatges de nova creació que en el mateix període de 2016.
En lloguer, el desequilibri entre oferta i demanda és major en aquells pisos amb rendes d'entre 850-1.000€/mes, fet que ha provocat un major interès per l'àrea metropolitana.
Segons les dades de l'Informe Residencial de Forcadell del 2S 2017, en venda, la pujada dels preus d'habitatge de segona mà ha estat generalitzada a tots els districtes de Barcelona, registrant un increment interanual del 6,8%. En lloguer, el preu del m2 a Barcelona s'ha situat al segon semestre de l'any de 2017 en els 15,50€/m²/mes, la qual cosa suposa un increment interanual del 3,4%. Ciutat Vella és el districte que ha registrat les rendes més altes de la capital catalana, amb 19€/m²/mes de mitjana. La previsió de creixement dels preus a la ciutat de Barcelona manté la tendència alcista pel 2018, encara que d'una manera més moderada que en el transcurs del 2017.
MERCAT DE LLOGUER D'HABITATGES
DEMANDA
L'Informe de la consultora apunta que la demanda de pisos en lloguer a Barcelona ha evolucionat positivament a l'alça al 2n semestre de 2017, en línia amb la tendència dels 2 últims anys. El 70% dels demandants són parelles i famílies, que tenen entre 30 i 55 anys. Cal destacar que una part reduïda dels demandants busca un habitatge a Barcelona per un determinat període de temps a causa de motius culturals, de treball o estudis. La precarietat laboral i la insolvència econòmica d'alguns nuclis familiars han provocat que aquests siguin exclosos del mercat de lloguer i hagin d'optar per un habitatge compartit. Al semestre anterior, FORCADELL va apuntar que hi havia un important flux de demanda i producte en lloguer que s'estava traspassant al mercat de compravenda. Aquesta tendència relacionada amb la cultura de la propietat s'ha frenat al tancament de l'any a causa d'una actitud de prudència que han adoptat tant compradors com propietaris. La pressió de la demanda continua provocant increments a les rendes.
OFERTA
Segons dades de Forcadell, l'estoc d'habitatges en lloguer a Barcelona és insuficient per donar resposta a la prominent demanda que registra la capital catalana. El desequilibri és major en aquells pisos amb rendes d'entre 850-1.000€/mes (habitatge assequible); fet que ha provocat un major interès per l'àrea metropolitana. Per contra, el parc d'habitatges amb rendes superiors als 1.200€/mes sí té producte suficient per atendre a la seva respectiva demanda. El mercat de lloguer ha guanyat dinamisme i ha reduït notablement el període de comercialització, especialment aquells habitatges amb rendes de fins a 1.000€/mes. El propietari d'un pis d'aquestes condicions triga entre 2 i 3 dies a trobar un arrendatari. En el cas d'habitatges amb rendes superiors, el període sol ser d'entre 2 i 3 setmanes.
PREUS
Segons l'Informe Residencial de Forcadell, el preu mitjà del m² a Barcelona s'ha situat al 2S 2017 en els 15,50€/m²/mes, la qual cosa suposa un increment intersemestral de l'1,9%. Ciutat Vella és el districte que ha registrat les rendes més altes de la capital catalana (19€/m²/mes de mitjana). La previsió de les rendes a la ciutat Comtal -que registren increments continus des del 2012- és que aquestes tendeixin a l'estabilitat al llarg del 2018, amb increments moderats a zones específiques. A Barcelona, les rendibilitats giren entorn el 3% a prime i el 4% a 2es Línies, la qual cosa resulta un producte interessant per a propietaris i compradors que apostin per aquest tipus d'inversió. Cal destacar que la tendència alcista de les rendes de pisos en lloguer de Barcelona s'ha traslladat a l'àrea metropolitana. L’Hospitalet del Llobregat i Sant Cugat del Vallès, per exemple, han registrat a l'últim semestre pujades de rendes rellevants.
MERCAT DE VENDA D'HABITATGES
DEMANDA
Tal com apunten les dades de la consultora, la demanda de reposició creix i segueix sent el motor principal del mercat de compra. El panorama hipotecari ha consolidat la seva senda positiva en el 2S 2017 amb els tipus d'interès en mínims històrics i l'Euríbor en negatiu (-0,19% al desembre) i ha propiciat que més persones s'interessin per la compra d'habitatge a Barcelona. Prova d'això són les 31.485 operacions de compravenda d'habitatge de reposició registrades a Catalunya en el transcurs del 2º semestre de 2017, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística, un 5,1% més que en el mateix període de 2016. cal destacar que en l'últim trimestre de l'any s'ha observat certa actitud de prudència per part dels demandants de pisos en venda, els qui han ralentit –però en cap cas cancel·lat- la decisió de compra.
OFERTA
Segons Forcadell, en línia amb la distribució de l'oferta d'habitatges en venda dels últims anys, l’Eixample ha estat el districte de la capital catalana que més disponibilitat ha presentat en el 2S 2017, seguit de Sant Martí, Ciutat Vella i Sarrià-Sant Gervasi, encara que aquest últim acumula 3 semestres consecutius de lleugers descensos de producte disponible. Sarrià-Sant Gervasi, a més, és el districte que reuneix més habitatges d'alt standing: més del 40% de la totalitat de l'oferta de luxe de Barcelona se situa en aquesta zona. La capital catalana segueix acusant la falta de sòl per poder construir habitatges i donar resposta a la creixent demanda compradora, fet que fa necessària una major aposta per la rehabilitació integral d'edificis. La reactivació del sector residencial s'ha expandit a l'àrea metropolitana tant en volum de demanda, com en revaloració d'habitatges i nombre d'operacions.
PREUS
La pujada dels preus de l'habitatge de segona mà ha estat generalitzada a tots els districtes de Barcelona, registrant un increment de l'1,7% respecte al primer semestre de 2017. En termes anuals, la variació ha estat del 6,8%. Per districtes, Ciutat Vella és el que ha vist incrementar més els seus preus (fins a un 11% respecte al 2n semestre de 2016), amb el que el preu mitjà d'un habitatge de 90m² de 3 o 4 habitacions ha passat de valer 2.651€/m² al 2S 2016 a situar-se en els 2.952€/ m2 al 2S 2017. Nou Barris i Horta-Guinardó són els districtes que han registrat un increment intersemestral menor, entorn al 0,5%. L'habitatge com a actiu ha consolidat el seu atractiu per a fons d'inversió a causa del creixement continuat de les rendes i a la revalorització que ha viscut aquest tipus d'immoble. La previsió de creixement dels preus de venda a la ciutat de Barcelona manté la tendència alcista pel 2018, encara que d'una manera més moderada que en el transcurs del 2017.
MERCAT D'OBRA NOVA
SITUACIÓ DEL MERCAT
Segons l'Informe Residencial de Forcadell, el mercat d'obra nova ha registrat un bon ritme de creixement a Barcelona tant en volum d'operacions de compravenda com en nombre de promocions. A la 2a meitat de l'any s'han venut a Barcelona un 28% més d'habitatges de nova creació que al 2S 2016. Destaquen els mesos de juliol i novembre, amb repunts significatius quant a nombre d'operacions de compravenda realitzades a la província de Barcelona: 717 i 607 respectivament, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE). El mercat d'obra nova manté la tendència d'expansió cap als municipis adjacents a la capital catalana. Per comarques, el Barcelonès, el Baix Llobregat i el Vallès Occidental són les que han presentat una major activitat promotora al llarg del 2S 2017. La compra sobre plànol continua tenint una molt bona acceptació pels avantatges que ofereix al comprador: revaloració de l'immoble fins a la seva edificació, possibilitat de decidir acabats i pagament ajornat de l'habitatge.
OFEREIX
La consultora apunta que l'oferta actual de pisos d'obra nova contínua sent escassa a la ciutat de Barcelona a causa de la falta d'espais. Les úniques reserves de sòl que queden es troben al districte 22@ i al Poblenou, fet que fa molt necessari un increment de l'activitat de rehabilitació d'edificis a la capital catalana, que en l'actualitat solament representa el 3,5% de les noves promocions residencials. Al 2n semestre de l'any, Sarrià-Sant Gervasi ha estat el districte que ha concentrat més projectes en actiu d'obra nova i Ciutat Vella i l’Eixample de rehabilitació. A poblacions com Mataró, Sant Cugat i Terrassa l'oferta de pisos d'obra nova també es considera escassa, encara que no es deu a una falta de sòl ni de demanda, sinó al fet que l'activitat promotora no acaba d'alçar el vol.
PREUS
Els preus d'obra nova a Barcelona acumulen 4 anys d'increments. La recuperació del mercat juntament amb l'escassetat de producte estan provocant els preus a l'alça a gairebé totes les zones. En termes intersemestrales, la variació del preu promig d'obra nova a Barcelona ha estat del 2,7% al 2S 2017, aconseguint una mitjana general de 5.439€/m². Sant Andreu ha estat el districte que ha experimentat un major increment dels preus i la previsió pel 2018-2019 és que Nou Barris, adopti la mateixa tendència que el seu districte veí. Entre els municipis propers a la capital catalana amb una producció d'obra nova activa destaquen Sant Cugat del Vallès i Sitges, amb una mitjana de 3.859m² i 3.686m² respectivament. Tots dos municipis presenten els preus més alts després de la ciutat de Barcelona. Pel 2018 es preveu que els preus d'obra nova mantinguin la tendència de creixement, encara que d'una manera més moderada.
PERSPECTIVA
L'Informe de la consultora apunta que l'activitat constructora continuarà augmentant en els propers mesos a la província de Barcelona, sobretot als municipis adjacents a la capital catalana, però la manca de sòl finalista i el retard en la concessió de llicències podrien fer que es ralentís a partir del 2019. Les entitats financeres continuen tenint una tendència col·laboradora amb compradors i promotors. Pel 2018 es preveu que es mantingui la bona sintonia, a causa de les bones perspectives econòmiques, als baixos nivells del tipus d'interès i a l'estructura de finançament que duen a terme en l'actualitat les entitats financeres amb les promocions residencials: finançant tan sols part de l'edificació i despeses generals.
Anterior