Segon l’última edició de l’Informe de Mercat Industrial a Catalunya de Forcadell, les peticions de compra de naus industrials es van duplicar a finals de 2014 respecte a les xifres registrades el 2013. Les empreses que estan duent a terme iniciatives de compra són en molts casos companyies nacionals, d’origen familiar i amb plans de creixement.
NAUS INDUSTRIALS EN VENDA
DEMANDA. Segons l'Informe de Mercat de Forcadell, hi ha hagut dos factors que han contribuït de manera determinant a l'increment de les operacions de compra per part d'usuari final en aquesta segona meitat de l'exercici 2014. D'una banda, les empreses estaven a l'espera d'una estabilització de l'economia que sembla que ha arribat i, de l'altra, les condicions per a l'accés al crèdit han millorat. Aquests dos factors han provocat un increment de la demanda de compra per part d'usuari final duta a terme, sobretot, per empreses que no s'han vist afectades de forma excessivament severa per la crisi econòmica. Per Forcadell, aquestes empreses, que o bé disposen de capital propi per invertir o bé tenen la solvència suficient com per accedir al crèdit bancari, estan duent a terme iniciatives de compra de naus industrials, que s'han duplicat respecte a 2013.
Cal destacar, però, que el nombre d'operacions tancades no ha crescut de manera tan exponencial com el nombre de demandes. Les operacions són encara puntuals en comparació amb períodes de bonança econòmica, però està clarament instal·lada al sector la sensació que el mercat de compra es mou, assegura Forcadell. Les empreses que estan executant operacions d'adquisició de naus industrials són, en gran mesura, companyies nacionals, en molts casos d'origen familiar i amb plans de creixement.
OFERTA. El parc de naus industrials disponible per a la compra al territori analitzat, segons Forcadell, ha continuat reduint-se en aquest segon semestre de 2014 a causa de la dinamització que aquest mercat està experimentant en els últims mesos. Tal i com es va començar a albirar a principis de l'exercici, el major tancament d'operacions en règim de compra està provocant una caiguda de la disponibilitat, sobretot, a les ubicacions més properes a Barcelona. A més, no estan introduint-se naus endreçades al mercat, de manera que aquesta manca de producte de qualitat es veurà aguditzada durant l'exercici 2015, confirma la consultora catalana.
Si els preus de venda comencen a pujar en els propers semestres, alguns propietaris que en períodes anteriors rebutjaven introduir els seus actius al mercat per evitar minusvalideses optaran, finalment, per comercialitzar els seus actius, encara que això dependrà de les necessitats de liquiditat un cop que el teixit empresarial català confirmi la seva recuperació. D'altra banda, estan en curs algunes promocions de naus industrials a Catalunya, però aquestes estaran en la seva gran majoria destinades al lloguer, afegeix Forcadell, ja que el preu de venda no és encara prou atractiu com per a construir naus per a la posterior venda.
PREUS. En el semestre anterior es destacava que els preus de venda de naus industrials estaven prop de tocar fons a primera corona i que les variacions de preu interanuals estaven certament desaccelerades. La dinàmica positiva en el mercat de naus en venda, per a la consultora catalana Forcadell, s'ha anat incrementant amb el pas dels mesos, fet que ha provocat la desacceleració definitiva de les caigudes dels preus de venda al territori analitzat. Els descensos interanuals són ja pràcticament anecdòtics (pròxims al -1,38% de mitjana) i la variació semestral dels preus és ja positiva en algunes comarques catalanes. La reducció de les caigudes en els preus de venda de les naus ha tingut lloc, sobretot, per la millor perspectiva sobre la situació del sector que perceben els propietaris. El nombre d'operacions encara no és excessivament elevat i per ell mateix no justificaria el final de les caigudes de valor de les naus en venda. Però els propietaris de naus industrials tenen ja la sensació, assegura Forcadell, que la crisi del sector immobiliari ha finalitzat i que no tenen per què assumir caigudes tan extraordinàries en els seus actius.
NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER
DEMANDA. Segons Forcadell, la millora de l'estat de salut del mercat immobiliari, sumada a l’optimisme sobre la dinàmica de l'economia espanyola a mitjà termini, han propiciat un increment de l'activitat en el mercat de naus industrials, un important augment interanual de la demanda i un creixement del tancament d'operacions. El mercat immobiliari industrial ha experimentat, per tant, un cert optimisme, però aquest no ha estat tan pronunciat com el que han viscut els mercats d'oficines i de retail, que arriben a xifres de contractació anteriors a l'esclat de la bombolla immobiliària. A més, afirma la consultora, en semestres precedents la tònica predominant era la de tancament d'operacions per unificació d'espais o reubicacions per rebaixar rendes, però en aquest segon semestre de 2014 aquesta situació ha començat a revertir-se. Les renegociacions de rendes i les reduccions d'espai comencen a remetre i està començant a ser important el nombre de demandes per a ampliació de superfície.
Existeix, segons afirma la consultora catalana, una important demanda de gran superfície a primera corona que no està trobant producte disponible per tancar operacions. En els principals polígons, es produeixen peticions a partir de 6.000 m², però no hi ha pràcticament producte d'aquestes característiques, fet que frena el ritme d'operacions tancades. L'increment de la demanda en aquest segon semestre respecte al mateix període de l'any anterior, assegura Forcadell, ha estat del 15,15%. Un 91% de les peticions de lloguer de naus a Catalunya ha estat per a immobles fins a 2.500 m². D'altra banda, cal ressaltar que hi ha hagut un increment de les demandes per a naus a partir de 5.000 m², que en aquesta segona meitat de l’exercici han suposat un 4% del total.
OFERTA. L'increment de les demandes i de les operacions realitzades aquest semestre ha provocat, segons indica l'informe Forcadell, un petit descens de l'oferta de naus industrials en lloguer a Catalunya. El nombre de naus llogades s'ha in-incrementat de forma notable, sobretot de productes prime, mentre que el nombre d'immobles que s'ha introduït en el mercat s'ha mantingut estable. Existeix, per tant, menor disponibilitat de naus endreçades, amb bona imatge corporativa i ubicades en importants nodes de comunicació a les zones properes a Barcelona. A més, és important subratllar que del parc de naus industrials disponible, la proporció d'estoc fora de normativa és cada vegada més gran, perquè el producte que es troba adequat té sortida al mercat de forma més o menys ràpida. Aquests actius només tindran sortida al mercat si el nivell de dinamisme del mateix és tan alt que els arrendataris assumeixen el cost d'actualització de les naus, assevera Forcadell.
PREUS. El major nombre d'operacions de lloguer, l'increment de la demanda d'ampliació i l'interès latent per la ubicació a Catalunya de companyies internacionals han suposat, assegura Forcadell, un increment intersemestral dels preus del 0,41% de mitjana en el territori analitzat en aquest segon semestre de 2014. A aquestes circumstàncies cal sumar la cada vegada menor disponibilitat d'estoc disponible, sobretot a primera corona, fet que ha provocat que sigui aquesta zona la que ha registrat un escenari de major increment de preus. No obstant això, aquesta pujada de les rendes és encara discreta. El mercat es troba en un punt de consolidació d'aquest optimisme generat i les pujades en els preus seran generalitzades i perceptibles quan aquest dinamisme s'hagi estès en el temps, afirma la consultora immobiliària.
Per Forcadell, malgrat aquest lleu increment dels preus a primera corona, és encara possible trobar a les millors ubicacions de Barcelona alguns productes a preu d'oportunitat. És factible trobar naus industrials de lloguer ben conservades, adequades a normativa, ben comunicades i a preus molt inferiors als de l'etapa pre-crisi, però aquests són els productes que tenen una major sortida al mercat industrial català.
En aquesta segona meitat de l'exercici les variacions interanuals de preu comencen a ser positives. Destaca l'increment de preus al Barcelonès, xifra que s'ha situat, segons Forcadell, en 3,71 €/m² i que ha experimentat una pujada del 8,57%. Els preus de lloguer al Baix Llobregat s'han situat al voltant dels 2,63 €/m², el que es tradueix en un petit increment de les rendes del 2,50%.
SOLARS INDUSTRIALS
Segons Forcadell, la gran diferència de costos que hi ha entre comprar una nau ja construïda, en una bona ubicació i adequada a normativa, d'una banda, i les operacions de compra de solar per construir una nau nova segueix sent el principal llast en el mercat de solars industrials. El preu dels solars ha caigut de forma pronunciada en els últims anys, però no ha passat el mateix amb els costos de construcció, fet que provoca que sigui molt més rendible comprar una nau construïda.
La demanda continua sense dinamitzar-se i el nombre d'operacions ha estat molt reduït. Sí que és cert que es produeixen operacions, però aquestes són puntuals i no estan marcant una tendència generalitzada, assegura la companyia. S'han produït casos, també, de promotors que han comprat solars per a construir naus de mida mitjana i gran. Aquelles empreses que escometen operacions de compra de solar són companyies que requereixen magatzems molt específics, amb molta altura de sostre o cambres de refrigeració, entre d'altres. Es tracta d'empreses amb línies de producció molt concretes que necessiten alguna peculiaritat constructiva. Aquest mercat continuarà contret fins que l'estoc de naus es redueixi i els preus d'aquestes comencin a registrar increments notables.
Així com els preus de lloguer i de venda estan començant a registrar una tendència alcista, apunta Forcadell, els preus dels solars industrials encara segueixen amb la seva tendència a la baixa. És important assenyalar, però, que aquestes caigudes no són tan pronunciades com en l'anterior semestre, en què es podien veure descensos superiors al -6% interanual a gairebé totes les comarques del territori analitzat. Per la consultora, els demandants de solars industrials, a més, se saben posseïdors de la força que concedeix un mercat amb gran disponibilitat de naus noves a preu de oportunitat. Davant d'aquesta situació, es duen a terme processos de demanda de solars molt dilatats en el temps i en què el potencial comprador tracta de negociar al màxim els preus a la baixa.
MERCAT D’INVERSIÓ
El mercat industrial a Catalunya, assegura Forcadell en el seu informe, no ha estat una excepció aquest semestre quant a l'increment del volum d'inversió tal com ha passat en els mercats residencial, de locals comercials o d'oficines. Espanya, i sobretot Madrid i Barcelona, i el mercat immobiliari en general per la seva circumstància de preus és un focus atractiu per a la inversió internacional. No obstant això, cal destacar que el sector industrial és el que ha incrementat el seu volum d'inversió de forma més discreta. A més, aquesta inversió no es focalitza pràcticament en naus industrials, sinó que són les naus logístiques les que aglutinen pràcticament la totalitat de la inversió en el sector.
És important recalcar, segons Forcadell, que el mercat d'inversió industrial és més minoritari que la resta per la gran especialització que el caracteritza, per la seva complexitat i pel gran volum de les operacions que es realitzen. Mercats com el d'habitatges o el de retail són més coneguts, més assequibles i, per tant, més demandats. Els principals actors del mercat d'inversió industrial a Catalunya varien en funció de si els actius a adquirir són actius logístics o naus industrials. Els grans fons d'inversió i les Socimis, un tipus d'agent la influència del qual a Espanya està en ple creixement, duen a terme grans inversions de logística de plataformes de gran superfície. D'altra banda, els inversors nacionals i els family offices centren els seus esforços en naus industrials de volum mitjà. Les plataformes logístiques solen tenir, a més, una alta ocupació de grans multinacionals subjectes a contractes d’arrendament.
En el sector de naus industrials, hi ha oportunitats que podrien ser rendibles, però que finalment no es duen a terme pel creixent interès que té el sector logístic, en el qual molts inversors decideixen emprar el seu capital, assegura l'Informe de Mercat de Forcadell. No obstant això, en el sector logístic és cada vegada més complicat trobar oportunitats per part dels fons d'inversió especialitzats a causa del nombre d'operacions que estan tenint lloc en els últims semestres. Les rendibilitats preteses tendiran a contreure’s en els pròxims períodes a Catalunya a causa de l'increment de potencials compradors i en aquest segon semestre se situen, a primera corona, al voltant del 7%-10%, afirma Forcadell.
MERCAT INDUSTRIAL LOGÍSTIC
El mercat logístic ha experimentat, segons Forcadell, un important increment en la superfície contractada en aquest 2014 respecte a les xifres que es van assolir el 2013. Aquesta xifra de contractació ha estat impulsada, sobretot, pel gran dinamisme que ha mostrat el mercat en l'últim trimestre de l'any, en què s'ha assolit, pràcticament, el mateix volum de superfície contractada que en els tres trimestres anteriors. La contractació de superfícies logístiques s'ha situat a tancament de l'any en 311.246 m². En el quart trimestre, a més, un 90,3% la contractació ha estat neta, xifra indicativa de la gran quantitat d’ampliacions de superfície o de noves instal·lacions en el territori analitzat.
De la contractació total en el segon semestre, 86.121 m² s'han comercialitzat a primera corona, la zona més demandada i en la qual s'ha contractat més superfície. Per la seva banda, a segona corona s'ha dut a terme una contractació de 72.279 m² aquest semestre, mentre que a tercera corona la superfície contractada ha ascendit a 68.846 m². Cal recalcar que en el segon semestre el 46% de les operacions s'ha realitzat en espais logístics de més de 5.000 m², el que demostra el gran interès dels operadors per aquest tipus d'actius, assegura la consultora catalana.
Anterior