26/10/20

FORCADELL i la UB han presentat l’INFORME ACTUALITAT I PERSPECTIVES DEL SECTOR IMMOBILIARI 2020

FORCADELL ha presentat en format webinar l’edició 2020 de l’informe ACTUALITAT I PERSPECTIVES DEL SECTOR IMMOBILIARI elaborat conjuntament amb la Universitat de Barcelona. La ponència principal ha estat a càrrec del Director Editorial de l’Informe FORCADELL-UB, el dr. Gonzalo Bernardos, professor titular d’Economia de la UB i Director del Màster d’Assessoria, Gestió i Promoció Immobiliària de la UB.  L’han acompanyat a la taula de debat el sr. Ivan Vaqué, CEO de FORCADELL, Antonio López, Director de l’Àrea d’Immobiliària d’Empresa de FORCADELL, Marta Vilana, Directora de l’Àrea Residencial de FORCADELL i Lluís Català, advocat i Director de l’Àrea Gestió – Corporativa de FORCADELL. La trobada digital ha repassat l’actualitat del sector immobiliari (Residencial i Terciari) i les seves perspectives en un context condicionat per la Covid-19 i una situació econòmica de molta incertesa.

Torn de preguntes del webinar FORCADELL – UB 2019 

¿Cómo está cambiando la demanda de compra? ¿Cuánto se prevé que bajen los precios del sector inmobiliario?

(M. Vilana) Estamos viviendo una disminución de la demanda debido a la inestabilidad laboral actual y al retraso en las decisiones de compra. Es evidente que todos esperamos que los precios de compra bajen algo más, de aquí esta demora en el proceso de decisión. Además esta demanda se está comportando de forma muy asimétrica. Comparativamente con los datos pre-Covid, estamos recibiendo muncha menos demanda en los núcleos urbanos que en la periferia, y eso lo cambia todo. En estos momentos muchos propietarios cuentan con la intermediación de una agencia inmobiliaria para ayudarles a vender su propiedad. Estamos teniendo un sobre-stock de oferta de producto, tal como se está viendo en los portales. Esto está cambiando las reglas del juego en el sector puesto que estábamos acostumbrados a que fuese el propietario quien tuviese el poder de negociación y ahora no es así: el poder lo tiene ahora el comprador. Aunque no se aprecia de forma muy evidente en el sector, sí que se ve la diferencia de precio entre el asking price y el precio de cierre. En época pre-Covid podíamos estar hablando de un diferencial de entre el 5% y el 10% y ahora, en entornos urbanos sobre todo, en torno al 15%. Ahora mismo es un momento excelente para comprar y lo seguirá siendo mientras dure la pandemia. Una vez se reactive la economía esta oportunidad se habrá terminado.  

¿Qué opina del Índice de Precios de Alquiler marcado por la Generalitat de  Catalunya y de las medidas que se han activado para controlar las subidas del alquiler?

(G. Bernardos) Históricamente y basándonos en teoría económica y en evidencias históricas, establecer precios máximos en el mercado de alquiler ha sido siempre un desastre. Aquí se intenta aplicar buscando una solución populista. El Sindicat de Llogaters pretende que el inquilino siga vivienda donde vive y estableciendo el precio que quiere. Se intuye que esta medida pueda acabar aplicándose a nivel Estatal. El propietario pasará a poner en su inmueble en alquiler en otra modalidad, como por ejemplo, como vivienda de temporada. Algunos las venderán y otros las mantendrán vacías. 

Pocas viviendas en alquiler tienen aire acondicionado y calefacción central muchas menos. Nadie va a hacer ninguna reforma. Cuando pase la crisis, muchas personas querrán alquilar en Barcelona y el propietario podrá elegir entre unos y otros y le podrá añadir el IBI,  los gastos de Comunidad, e incluso podrán pedir una cuota de entrada superior a la del propio alquiler (a parte del mismo), de por ejemplo de 4.000€ o 6.000€. Administradores y agencias de alquiler realizarán 2 funciones: una, llevar a cabo el alquiler en ‘blanco’, y otra, en ‘negro’ si lo piden los propietarios. Cuando la oferta se reduce, el precio sube. El precio en el mercado ‘blanco’ se queda igual y en el mercado ‘negro’ se dispara, tal como dicen los libros de teoría económica. En conclusión, más problemas para todos, especialmente para aquellos a quienes debería beneficiarles, es decir la gente más humilde. 

En caso de no haber referencias de precios de algunos tipos de pisos en una zona, ¿qué deben hacer los propietarios?

(L. Català) La interpretación del texto legal nos dice que debemos analizar 2 cosas: por un lado, si ha habido un contrato de arrendamiento en los últimos 5 años deberemos ir como máximo a la renta pactada inicialmente y sino, deberemos ir al Índice. Si no existe ni el uno ni el otro no existe tope y por lo tanto la renta es libre. Es importante destacar también que el Índice no distingue entre el propietario que hace una inversión y lo rehabilita del que no hace nada. El Índice será el mismo y esto nos va a llevar a una degradación del mercado de alquiler. El propietario que hasta ahora, cuando se producía una renuncia en el contrato de alquiler lo rehabilitaba y lo reordenaba para poder obtener una mayor rentabilidad dejará de hacerlo puesto que el Índice será el mismo. Esto es todo lo contrario de lo que indica el preámbulo de la ley, del mismo modo que ocurre con todas las leyes relacionadas con el ámbito de la vivienda.

¿Qué solución tienen los promotores para recuperar los ingresos del 30% de reserva de superficie para vivienda social?

(G. Bernardos) Pagar bastante menos por el suelo es la única posibilidad. A todos aquellos que ya habían comprado suelo, les han ‘cogido’. Es lastimoso que esto suceda poniendo trabas a la realización de vivienda nueva en determinadas ciudades de Catalunya. Esto es contraproducente puesto que volvemos a tener menos oferta, la demanda no dependerá de las circunstancias económicas cuando vayan mejor, lo que va a generar una subida espectacular de las viviendas libres. En esta situación no hay nadie que salga beneficiado. Estamos en una época llena de populismos y, desgraciadamente, esto es lo que nos está tocando vivir. 

¿Se compensará la reducción de superficie por teletrabajo con el aumento de superficie por puesto de trabajo para mejorar las condiciones de bienestar,  contrariamente a lo sucedido en los últimos años? ¿Recomienda que el coworking esté enfocado para usuarios del mismo sector, donde encuentren sinergias, o para cualquiera que desee un espacio para ejercer su trabajo, sin importar la actividad?

(G. Bernardos) La mampara, como medida preventiva, se vuelve milagrosa y evita cualquier contagio. En este caso dudo muchísimo que aumente la superficie por persona en un coworking. La clave del negocio del coworking es muy sencilla: el precio del m2 es superior al de oficina y la empresa correspondiente utiliza menos m2, bien porque está mejor delimitado el espacio o porque realmente hay mucho trabajador con flexibilidad. El gran éxito del coworking es que su gestor obtiene más rentas que con la oficina pero el que paga, paga menos. Yo creo mucho en los coworkings temáticos. Por ejemplo, un coworking médico o legal. En el caso de un coworking médico recomendaría subrogas las actividades administrativas.

(T. López) En el primer trimestre del año el sector del coworking empezó con mucha fuerza y con unos resultados muy buenos. La densidad actual de los coworkings es de 1 persona por cada 10 m2 mientras que en los edificios que tienen unas evacuaciones mejores y específicas pueden llegar a una densidad de 1 persona por cada 5 m2. Es verdad que no hay una normativa vigente que especifique esa situación. Lo que sí que hemos notado es que en este periodo de pandemia, más o menos el 85% de las empresas que estaban buscando una alternativa de cambio y buscando oficinas, todas ellas están mirando una disminución del espacio de entre un 30% y un 50%. Es un dato importante puesto que ahora hay una gran apuesta por la flexibilidad y el teletrabajo.

En el Baix Penedès aún no se ha detectado ninguna bajada significante de precios del suelo o naves industriales ¿La administración podría participar en esta esperada bajada subastando las parcelas municipales?

(G. Bernardos) Lo que haga la Administración en estos momentos me parece una caja de sorpresas. Si la Administración saca más suelo para su venta podrá ayudar a que el precio pueda bajar. No obstante, dada la voracidad que hay de compra de suelo en naves industriales la bajada será mínima. En el momento en que el momento sea mayor para naves logísticas y en menor medida para las naves industriales, el problema será encontrar una oferta que cumpla la reglamentación que la Administración pública establece. 

(T. López) El Penedès es una zona que tiene ciertas complicaciones puesto que tradicionalmente vive del vino y del cava y necesita esas tierras para el cultivo de la uva. Hay plataformas vitivinícolas que están protegiendo el territorio y delimitando la expansión de centros logísticos. La proximidad del Penedès con la autopista hace que resulte muy atractivo para el sector logístico. Muchas veces sucede que las instituciones tienen intereses contrapuestos con la inversión privada y prefieren desarrollar y sacar al mercado sus parques antes que desarrollarlos por iniciativa privada. 

¿Cómo podemos promover el coliving con el vacío jurídico de esta fórmula y la animadversión del Ajuntament de Barcelona que la persigue confundiéndola con el alquiler turístico? 

(T. López) La ausencia de legislación es un problema y la sobre-legislación es otro. Es verdad que todo lo que está relacionado con el coliving no está bien legislado. La operativa al final es contrato LAU de arrendamientos de un mes y un día. Hay que tener en cuenta que el coliving es un formato en el que el periodo medio de ocupación es de 6 meses. Las personas tienen una tendencia al cambio, bien para buscar otros colivings o bien porque tienen una movilidad geográfica determinada. Al final buscan ‘comunidad’. Todo el mundo que quiera tener el futuro en el inmobiliario tiene que pivotar en 3 aspectos que son los que veremos en el futuro: la vivienda/familia, trabajo y ocio. Cada vez más estamos viendo que los desarrollos van en esa línea. 
Hay un modelo de coliving en edificio completo de proyecto nuevo y otro que sigue un modelo de alquiler habitacional. Aunque se definan estos conceptos con anglicismos no deja de ser una evolución del alquiler de habitaciones. Lo mismo sucede con el build to rent, que en realidad ha existido siempre y que consiste en que un promotor destina un edificio al alquiler. Simplemente es el mismo concepto pero pivotado en el concepto de ‘comunidad’. 

¿Estáis mirando construcción de edificios/proyectos con nuevos modelos de negocio tipo airbnb, Welive? ¿Cómo veis el desarrollo de este tipo de proyectos? 

(Ivan Vaqué) Todos estos conceptos ‘co’ son modelos parecidos al sharing economy. Ya hemos visto modelos como AirBnb o Cabify, los cuales son modelos nuevos que no tenían regulación puesto que esta no existía. La tecnología ha hecho desplazar modelos antiguos, es decir, que no cambian el servicio sino que lo ofrecen de otra forma, por ejemplo, ofreciendo un servicio más rápido, más económico y de mejor adaptación. Todos estos modelos se basan en una entrada muy rápida en el mercado, tanto que cuando la legislación o los lobbys anteriores se dan cuenta estos ya han crecido tanto que no se pueden delimitar de forma fácil y hay que negociar, tal como sucedió con Cabify y los taxistas. Es lo que ha hecho AirBnb también en muchas ciudades. Cuando su implantación en muchas ciudades ya era muy extensa y el sistema implantado anteriormente ha querido pararlo ha sido muy complicado, precisamente por su elevado número de usuarios y adeptos. La Covid-19 lo ha frenado en seco como, por ejemplo, grandes proyectos de colivings evolucionados en Barcelona y que han quedado parados. La Administración puede aprovechar para implantar una nueva legislación que lo bloquee más pero estamos convencidos de que todo lo que aporte una mejora siempre acabará imponiéndose. En este sentido la legislación lo va a poder frenar pero en ningún caso parar. De hecho, si tenemos las herramientas a punto cuando esta pandemia termine estos modelos van a seguir avanzando más deprisa que el modelo tradicional y acabarán implantándose. No están parados, están estudiando nuevas manera de evolucionar. Seguramente el coliving que veremos en 2025 o 2030 no tendrá nada que ver con el coliving como lo entendemos ahora, pero será un actor importante dentro del mercado, del mismo modo que también sucederá con el coworking. 

¿Se ha recurrido la nueva ley del alquiler de la Generalitat? ¿Creen que es inconstitucional? En caso afirmativo ¿qué plazos habría para la anulación de esta ley?

(L. Català) Recurrida por PP y Cs ante el TC. El Consell de Garantíes Estatutàries ya adelantó en un dictamen no vinculante que la mayoría del articulado era inconstitucional.

En cuanto a los nuevos contratos de alquiler, ¿Se puede separar el parking si tiene dos referencias catastrales? ¿Entonces el parking se debería hacer contrato con IVA? 
(L. Català) Perfectamente. Nadie está obligado a arrendar en un mismo contrato vivienda y parking. En el supuesto de contratos distintos el arrendamiento del parking devenga IVA.

¿Qué opina del hecho de que no se pueda solicitar en Catalunya una garantía adicional o aval bancario en caso de que los ingresos del nuevo inquilino  sean  insuficientes para dar una tranquilidad de solvencia al propietario?

(G. Bernardos) Me parece francamente mal. La legislación es cada vez menos equilibrada y en lugar de tener una equidistancia entre los derechos de los inquilinos y los propietarios, cada vez ésta tira más a favor del inquilino. Una situación que puede hacer que muchos propietarios dejen de alquilar y decidan vender la vivienda con los efectos contraproducentes sobre el mercado de alquiler. Me parecería que esta medida que usted indica es muy adecuada por la sencilla razón de que el inquilino debe intentar garantizarse la solvencia sin incurrir en costes adicionales que le hagan contratar un seguro de alquiler.

¿Qué previsión hay sobre la restricción bancaria de dar créditos/hipotecas para la compra de vivienda?

(G. Bernardos) En la actualidad, para los clientes solventes, ni mucho menos hoy en día hay los mismos solventes que hace 10 meses. No creo que haya ninguna restricción. Las entidades compiten con bastante nobleza entre ellas para lograr el máximo de clientes posibles y les ofrecen unas condiciones espectaculares, en bastantes casos, si uno sabe negociar bien, entre el 1% y el 1,5% de interés. Las agencias inmobiliarias y los promotores, durante bastante tiempo han tenido miedo de que sucediera como en la crisis anterior y se les empezaran a caer operaciones pactadas por la falta de crédito bancario. No está sucediendo así. Los agentes y promotores consultados prácticamente ninguno me dice que se le ha caído ninguna operación por este motivo. No obstante no sería de extrañar que los criterios se endurecieran si la crisis se alarga y vuelve otro confinamiento.

¿Qué previsión hay sobre la restricción bancaria de dar créditos/hipotecas para la compra de oficinas y locales comerciales?

(G. Bernardos) La previsión es que el barco se comporte de una manera bastante más estricta que con la vivienda. Que el tipo de interés sea superior y el importe prestado bastante inferior. Dudo mucho que la inmensa mayoría den más del 50% de la tasación de la oficina-local comercial en forma de hipoteca. El tema es que cuando vienen mal dadas, los locales comerciales y las oficinas tienen más la perspectiva de caer más su precio que el precio de la vivienda. Y por lo tanto, la garantía no es tan buena. Además, las oficinas y los locales comerciales presentan un mayor riesgo de desocupación que la vivienda y por lo tanto más dificultad para que el propietario pueda sufragar las correspondientes cuotas hipotecarias. No obstante, en materia inmobiliaria, las entidades financieras no se han echado para atrás en la concesión de créditos como sucedió en la década pasada. Es posible que esto pueda llegar a suceder si la situación económica empeora y el confinamiento vuelva aunque solo sea unas semanas.

Miedo da que la bajada de precios en el área metropolitana nos deje a la 3ª o 4 Corona con polígonos industriales desiertos. ¿Qué estrategia se puede plantear para que no pase?

(G. Bernardos) La única estrategia que se puede plantear para que esto no pase es la conversión de diversas naves industriales en naves logísticas. No obstante esto tiene un coste importante, unas necesidades de espacio que prácticamente esa posibilidad la hacen en la inmensa mayoría de los casos que sea descartable. La crisis es una crisis  básicamente en materia de servicios, menos en materia industrial, pero no le niego que existen muchas posibilidades de que propietarios que tengan vacantes naves industriales porque se les ha marchado el inquilino puedan recurrir a hacer ofertas muy jugosas a inquilinos que están en la 3ª o 4ª Corona con la posibilidad de que pagando prácticamente la misma renta tengan una ubicación mejor. Esto es lo que generalmente sucede cuando las cosas van mal en los mercados de naves industriales y por ello es una posibilidad que usted solo puede combatir haciéndole a ese inquilino de la nave industrial una oferta que signifique una bajada de precio y que haga que su nave vuelva a ser competitiva. No obstante le recomendaría que no hiciera esto hasta que se cercione de que ese inquilino tenga una oferta en firme para irse a una nave mejor. No es como la década pasada. La crisis no afecta tanto a la industria y, en segundo lugar, esperamos que una vez la Covid-19 haya desaparecido por la vacuna la economía se reactive. 

La inversión alternativa busca ahora mismo una mayor rentabilidad debido al riesgo justamente sobre proyectos que ven su viabilidad disminuida. ¿Alguna propuesta para quebrar este círculo vicioso?

(G. Bernardos) No hay propuesta porque no hay posibilidad de romperlo hasta que la situación económica mejore. Cuando la situación económica mejore nos vamos a encontrar el que el riesgo va a bajar y la rentabilidad va a subir. Pero en ese momento, aquellos que se plantean invertir plantean que cualquier inversión tiene un riesgo mayor que en el pasado. Por lo tanto ya sabe usted la relación directa “más resigo, más rentabilidad”. No obstante esa rentabilidad es muy difícil encontrarla a través del alquiler porque el alquiler de todos los activos comerciales está bajando su precio excepto, quizás, el de naves logísticas, que si lo hace lo hace en una pequeña cuantía y por lo tanto la única posibilidad de que el inversor se vea compensado es comprar muy barato, para luego, cuando la economía se recupere pueda vender con un precio mucho mayor al adquirido y conseguir una plusvalía que le compense el riesgo. Es indiscutiblemente lo que ocurre sobre todo en las grandes crisis y por lo tanto la única posibilidad es alguien que no compre para alquilar sino que compre con la finalidad especulativa pensando que una rápida recuperación de la economía enseguida provoca una importante subida de precios. Un aspecto que está por ver porque deberíamos esperar a ver la intensidad de la recuperación en el 2021-2022. Para mí, la recuperación económica será muy intensa pero tengo mis dudas de que haya un traslado rápido al inmobiliario porque siempre el inmobiliario, tanto para las bajadas de precio como para las subidas va por detrás de la economía. 

 

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Cristina San José

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